Единственное ипотечное жилье: можно ли оставить ипотеку при банкротстве?

Процедура банкротства продолжает набирать популярность. Только за 3 квартала 2024 года суды объявили банкротами 300,5 тыс. человек, а годом ранее — 249,9 тыс. граждан. Всего за время существования процедуры списали долги более 1,6 миллиона человек.

Количество россиян-банкротов превысило миллион человек

Статистика по банкротствам за 9 месяцев 2024 года

Многих останавливают ипотеки. Очень часто ипотечная квартира — единственное жилье, а по закону залоговая недвижимость принадлежит банку, пока не погашен кредит. Как только заемщик перестает платить, кредитор вправе потребовать взыскания и реализации объекта. И если еще недавно сложное финансовое положение с последующим банкротством в большинстве случаев оборачивалось выселением на улицу, то сегодня ипотечную недвижимость можно сохранить, а остальные финансовые обязательства аннулировать через суд. И это еще один повод подать на банкротство.

Поправки в законе №127-ФЗ открывают новые возможности: теперь должнику не обязательно паковать вещи. Есть способ списать долги и вывести недвижимость из процедуры банкротства.  

Федеральный закон от 08.08.2024 г. №298-ФЗ

Сохранение ипотечной квартиры при банкротстве: что за новый закон?

В 2024 году вступили в силу изменения в закон «О банкротстве». Ст. 213.10 №127-ФЗ дополнилась двумя способами сохранения ипотечное жилье в банкротстве.

Должник вправе привлечь к оплате долга третье лицо

Это подходящий вариант, если осталось вернуть совсем небольшую часть ипотеки, и есть родственник или близкий человек, готовый внеси всю сумму. Деньги на уплату долга перед банком банкрот получает на условиях беспроцентного займа. Он должен их вернуть в момент востребования, но не позже 3 лет после банкротства. 

Нет кредита — нет залога. Недвижимость переходит в собственность заемщика и как единственное жилье не подлежит включению в конкурсную массу.

Статья 213.10. Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества гражданина

Если полностью погасить ипотеку невозможно, стоит подумать о мировом соглашении с банком

Когда у заемщика нет просрочек и есть либо собственный доход, не подлежащий взысканию, либо финансовая поддержка родственников, — скорее всего, банк пойдет навстречу. Главное — доказать, что денег хватит на выплату ипотеки во время банкротства. Стороны подписывают мировое соглашение, затем его утверждает суд. После этого ипотечная недвижимость неприкосновенна и не рассматривается как часть конкурсной массы. Долги спишут, а квартиру или дом сохранят.     

Статья 213.10-1. Особенности заключения мирового соглашения между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения

Важный момент: залоговая недвижимость должна быть единственным жильем у должника. При этом долг по ипотеке не аннулируют в банкротстве — его заемщик выплачивает и после процедуры. А если допустит просрочки, то банк потребует взыскания и реализации в отдельном судопроизводстве.   

Мировое соглашение по ипотеке в банкротстве

На каких условиях сохранят ипотеку при банкротстве

Подытожим все нововведения законопроекта:

1. Банкротам спишут все долги, кроме ипотеки. Если жилье единственное, его сохранят, но и платить за него все равно придется.

2. С банком можно договориться о снижении суммы ежемесячного платежа.

3. Просрочки, если они были допущены до процедуры банкротства, придется оплатить в трехмесячный срок после заключения соглашения.

4. Если квартира уже попала в список на продажу, новый закон ее оттуда позволит вытащить и вернуть должнику.

5. Родственники в любой момент могут погасить весь долг или начать платить по ипотеке за должника.

Зачем приняли поправки

Президент еще в прошлом году указывал на необходимость упростить процедуру списания долгов граждан, этот законодательный акт как раз в это положение укладывается.

Во главу угла встают сразу несколько факторов:

1. Поддержка экономики. Ипотека — это рост доходов банков и застройщиков. Последние — это рабочие места, рост производственной промышленности и выплаченных налогов, что очень позитивно оказывает влияние на экономику, которой сейчас приходится туго.

2. Защита прав военнослужащих, которые, находясь в зоне действия СВО, могут просто забыть про кредиты. Однако платежи по ипотеке за них оплачивает государство, которое не хочет терять из дефицитного бюджета средства, которые в итоге пойдут не защитнику и его родственникам, а коммерческим структурам.

3. Защита прав ипотечников. Ситуация в экономике нестабильная. Людям нужно дать еще одну гарантию — сохранить свое жилье даже в том случае, если те потеряют возможность платить по другим долгам.

Эти пункты подтверждают экономическую пользу для государства. Однако исключение из конкурсной массы квартир ударит по другим кредиторам, которые рассчитывают на продажу квартиры (резко подорожавшей за последние пару лет) и раздела денег. Вот только мнение банков и МФО государство сейчас не очень волнует, не то время.

А вот перед ипотечниками, которые погрязли в долгах и продолжают платить только по ипотеке, открывается новая возможность — списать абсолютно все свои долги, оставив только долг по ипотеке и сохранив квартиру.

Чек-лист: как сохранить ипотечное жилье при банкротстве

Итак, разложим по полочкам, что учесть для сохранения ипотечного жилья при банкротстве и списания остальных задолженностей. 

1. Ипотека — ваше единственное жилье.

Кроме этой квартиры/дома у заемщика нет другой жилой недвижимости в собственности (доли тоже учитываются). 

2. Вы исправно платите по ипотечному кредиту, просрочки отсутствуют.

Это поможет без слов показать суду, что заемщик заинтересован в сохранении своего жилья, даже в ущерб другим своим обязательствам. Если допущены несколько просрочек — тоже не все потеряно. Банк «раскидает» долг по платежам в локальном плане реструктуризации.

3. Вы нашли человека, который согласился платить за вашу ипотеку.

Ничто так не укрепляет веру в добросовестность заемщика, как наличие поручителя с высоким официальным доходом.

4. Вы готовы рисковать.

Важно понимать, что решение о сохранении ипотеки и утверждении мирового соглашения зависит не только от вас или профессионализма ваших юристов, но и от судьи. Поэтому минимальный риск отказа присутствует. Залоговый кредитор, как правило, не возражает. При утверждении мирового он получит больше, чем после реализации имущества при банкротстве.