Единственное ипотечное жилье: можно ли оставить ипотеку при банкротстве?

Процедура банкротства продолжает набирать популярность. Только за 9 месяцев 2023 года суды освободили от долгов, согласно данным Федресурса, 194 тысячи человек, что на 41,2% больше, чем годом ранее. Всего же за 8 лет действия закона банкротами признали более 1 миллиона человек! А количество потенциальных банкротов — тех, кто прямо сегодня может подать документы в суд и получить «добро» на списание долгов, — приближается к 500 тысячам человек.

Многих останавливают ипотеки. Очень часто ипотечная квартира — единственное жилье. Но, согласно закону о банкротстве, так как оно находится под залогом, то включается в конкурсную массу и отправляется на торги. При этом недвижимость — самый хороший капитал, по мнению россиян, а свое жилье — самая заветная мечта. Поэтому люди не спешат расставаться с ипотечными квартирами и списывать долги. Новый закон может исправить ситуацию — ипотечникам хотят разрешить оставлять за собой квартиры при банкротстве.

Сохранение ипотечной квартиры при банкротстве: что за новый закон придумали в Госдуме?

В марте 2023 года в Госдуму был внесен законопроект, который должен внести в 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» ряд изменений, то есть дополнить статью 213.10 двумя новыми пунктами. В частности, банкротам хотят разрешить в рамках процедуры заключить с кредитором, который выдал деньги на покупку квартиры, дополнительное соглашение и в итоге списать все долги, оставив за собой единственное жилье и платежи по ипотеке.

В пояснительной записке депутаты, составившие закон, ссылаются на конституционное право гражданина на неприкосновенность единственного жилья и на судебную практику, которая гласит: жилье при банкротстве отбирается несмотря на то, что все платежи по ипотеке заемщик вносит вовремя.

Также законодатели затронули вопрос прав военнослужащих, которых банкротят за личные долги, при этом в адрес кредиторов списывается жилье, полученное в рамках военной ипотеки, за которую платит государство. В ситуацию пытался вмешаться Научно-консультативный совет при Арбитражном суде Уральского округа еще в 2021 году, справедливо отметив, что раз ипотека продолжает оплачиваться, несмотря на то что по другим долгам есть просрочки, договор с банком не считается нарушенным, а значит, отнимать жилище нельзя.

Вот только кредиторы продолжают напирать на суды и требуют «продать и поделить». Дабы ситуацию исправить, депутаты решили закрепить новые правила в ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)», а саму идею сохранения единственного жилья распространить абсолютно на всех граждан.

Какие правки внесут в закон о банкротстве ипотечников

Если верить законопроекту, суды получат право утверждать отдельное мировое соглашение или план реструктуризации долга, который распространяется только на банкрота и банк, выдавший ипотечный кредит в случае, если ипотечное жилье для заемщика и членов его семьи является единственным.

И этот утвержденный план ни коем образом не будет затрагивать отношение банкрота, других кредиторов и другое имущество человека. В остальном все останется неизменным. При этом согласия других кредиторов для заключения мирового соглашения или плана реструктуризации не потребуется — их просто поставят перед фактом, что квартира, которую они предвкушали продать и поделить, останется за должником.

Новый закон четко оговаривает: несмотря на списание остальных долгов, за ипотеку платить все равно придется. То есть, человеку спишут все долги, включая долги за коммуналку, но сохранят жилье и платежи за это жилье

Если же долги по ипотеке все-таки найдутся, банкрот может взять на себя обязательство погасить их не позднее трех месяцев с даты заключения мирового соглашения и все равно сохранить за собой единственное жилье.

Подтвердить факт того, что ипотека будет платиться вовремя после завершения процедуры банкротства, сможет родственник, поручитель банкрота или сам банкрот.

При этом закон исключает ипотечную квартиру из имущества, которое подлежит реализации, то есть выставлению на торги, продажу и последующего раздела денег между всему кредиторами.

«Если обеспеченные ипотекой заложенного жилья требования были включены в реестр требований кредиторов, то в определении об утверждении указанных отдельных мирового соглашения или плана реструктуризации долгов гражданина указывается также на исключение из реестра указанных требований», — сказано в законе. То есть, даже если другие кредиторы будут настаивать на включении ипотечной квартиры в конкурсную массу, все равно останутся ни с чем.

Права родственников банкрота по новому закону

Также законопроект наделяет родственников банкрота новыми правами — им и «иному третьему лицу» в ходе процедуры банкротства разрешается полностью погасить долг за ипотеку банкрота. В этом случае квартира также будет исключена из имущества, подлежащего реализации. То есть, жилье останется за человеком, решившимся списать свои долги. Однако, если квартира была выкуплена под «расписку», этот долг после завершения процедуры банкротства не спишут, то есть за ипотечное жилье придется платить.

На каких условиях сохранят ипотеку при банкротстве

Подытожим все нововведения законопроекта:

1. Банкротам спишут все долги, кроме ипотеки. Если жилье единственное, его сохранят, но и платить за него все равно придется.

2. С банком можно договориться о снижении суммы ежемесячного платежа.

3. Просрочки, если они были допущены до процедуры банкротства, придется оплатить в трехмесячный срок после заключения соглашения.

4. Если квартира уже попала в список на продажу, новый закон ее оттуда позволит вытащить и вернуть должнику.

5. Родственники в любой момент могут погасить весь долг или начать платить по ипотеке за должника.

Почему новый закон о банкротах-ипотечниках точно примут

Новый закон внесен в Госдуму депутатами «Единой России», а значит, сомнений, что его примут во всех трех чтениях просто нет — они победят большинством. Также сам законопроект затрагивает права военных, в том числе и тех, которые сейчас находятся в зоне СВО, а значит, требуют дополнительной защиты с точки зрения законодателей.

Кроме того, документ вступит в силу сразу после того, как его подпишет президент. О чем говорят все эти пункты? Проект уже согласован, осталось дождаться момента, когда его примут во всех трех чтениях, получат согласие Совета Федерации и отправят на подпись.

Беря во внимание, что президент еще в прошлом году указывал на необходимость упростить процедуру списания долгов граждан, этот законодательный акт как раз в это положение укладывается.

Во главу угла встают сразу несколько факторов:

1. Поддержка экономики. Ипотека — это рост доходов банков и застройщиков. Последние — это рабочие места, рост производственной промышленности и выплаченных налогов, что очень позитивно оказывает влияние на экономику, которой сейчас приходится туго.

2. Защита прав военнослужащих, которые, находясь в зоне действия СВО, могут просто забыть про кредиты. Однако платежи по ипотеке за них оплачивает государство, которое не хочет терять из дефицитного бюджета средства, которые в итоге пойдут не защитнику и его родственникам, а коммерческим структурам.

3. Защита прав ипотечников. Ситуация в экономике нестабильная. Людям нужно дать еще одну гарантию — сохранить свое жилье даже в том случае, если те потеряют возможность платить по другим долгам.

Эти пункты подтверждают экономическую пользу для государства. Однако исключение из конкурсной массы квартир ударит по другим кредиторам, которые рассчитывают на продажу квартиры (резко подорожавшей за последние пару лет) и раздела денег. Вот только мнение банков и МФО государство сейчас не очень волнует, не то время.

А вот перед ипотечниками, которые погрязли в долгах и продолжают платить только по ипотеке, открывается новая возможность — списать абсолютно все свои долги, оставив только долг по ипотеке и сохранив квартиру.

Госдума приняла законопроект в первом чтении

Дополнение от 12.10.2023 года

10 октября Госдума в первом чтении приняла законопроект, который позволит сохранить за собой ипотечную квартиру при банкротстве и одновременно списать все остальные долги.

Новый закон, запрещающий отбирать единственное ипотечное жилье, вступит в силу сразу после того, как его подпишет президент. Чтобы попасть на стол главе государства, документ должен пройти еще два чтения в Госдуме и получить одобрение в Совете Федерации.

Интересный нюанс: закон будет применяться не только при открытии новых дел, но и уже идущих. То есть, сотни банкротов получат право исключить единственное жилье из «списков на продажу» и остаться жить в своих квартирах.

Правда, тут стоит отметить, что до второго чтения депутатам придется доработать закон: в профильных комитетах попросили проверить, не нарушаются ли права других кредиторов и конкурсного управляющего. Кроме того, в законе не оказалось критериев, по которым можно выделить единственную ипотечную квартиру. Законодатели опасаются, что новыми правилами могут воспользоваться те, кто желает сохранить жилье, относящееся к роскоши.

Если вы понимаете, что больше не в силах платить по долгам, но боитесь потерять ипотечное жилье, обратитесь за помощью в Национальный центр банкротств. У компании есть опыт в сохранении ипотечного жилья при банкротстве.

Чек-лист: как сохранить ипотечное жилье при банкротстве

Итак, разложим по полочкам, что учесть для сохранения ипотечного жилья при банкротстве и списания остальных задолженностей. При этом дожидаться принятия нового закона не стоит. Если приведенные ниже правила уже соблюдаются, шанс на сохранение ипотеки очень высок.

1. Ипотека — ваше единственное жилье.

Кроме этой квартиры/дома у заемщика нет другой жилой недвижимости в собственности (доли тоже учитываются). 

2. Вы исправно платите по ипотечному кредиту, просрочки отсутствуют.

Это поможет без слов показать суду, что заемщик заинтересован в сохранении своего жилья, даже в ущерб другим своим обязательствам.

3. Вы нашли человека, который согласился платить за вашу ипотеку.

Ничто так не укрепляет веру в добросовестность заемщика, как наличие поручителя с высоким официальным доходом.

4. Вы готовы рисковать.

Важно понимать, что решение о сохранении ипотеки и утверждении мирового соглашения зависит не только от вас или профессионализма ваших юристов, но и от судьи. Поэтому минимальный риск отказа присутствует. Залоговый кредитор, как правило, не возражает. При утверждении мирового он получит больше, чем после реализации имущества при банкротстве.