Как продать квартиру после банкротства?

Когда накопившиеся долги мешают нормальной жизни, а денег на погашение взять негде, остается подать на банкротство. Зачастую от решительного шага должников останавливает мысль, что из-за финансовых проблем им запретят распоряжаться имуществом или вовсе все заберут. Несомненно, при прохождении банкротства и после его окончания, гражданин столкнется с ограничениями, но правоспособности не лишится. Рассмотрим детальнее, сможет ли банкрот продать квартиру после признания несостоятельности, с какими сложностями могут столкнуться стороны сделки. 

Можно ли банкроту продать квартиру

Банкротством граждан с имуществом, за счет которого можно погасить задолженности, занимается арбитражный суд. Сначала подается заявление с пакетом документов, которое рассматривается от 15 дней до трех месяцев. По закону разбирательство начинается с утверждения финансового управляющего и введения процедуры реструктуризации. На этом этапе банкрот не вправе:

• оформлять безвозмездные сделки, к примеру, дарить квартиру;

• делать вклады в уставной капитал, ПИФы, покупать акции, облигации;

• покупать или продавать имущество стоимостью от 50 000 руб. без письменного согласия финансового управляющего. Тайную сделку признают ничтожной. 

Если долговая сумма большая, а у физического лица нет дохода, активов для расчета с кредиторами, этап реструктуризации будет пропущен. Начнется реализация имущества. Из собственности у претендента на банкротство будет сформирована конкурсная масса, а далее имущество продадут на торгах. Вырученные деньги направят на погашение задолженностей. Долги, на которые средств не хватит, спишут.

В конкурсную массу включают недвижимость, автомобиль, дорогие вещи, изделия из драгоценных металлов/камней с учетом норм ст. 446 ГПК РФ. Там перечислены виды имущества, на которое нельзя обращать взыскание. Так, единственную квартиру или дом с участком нельзя внести в список подлежащих реализации объектов, за исключением ипотечного жилья. То есть при наличии долгов и запуске процедуры признания несостоятельности оказавшегося в долгах гражданина c семьей не лишат крыши над головой, если жилье не в залоге у банка. 

Независимо от примененной процедуры, пока идет разбирательство, у должника не будет права свободно распоряжаться собственностью. Продать квартиру в процессе банкротства у должника вряд ли получится, так как финансовый управляющий не даст согласия.

Процедура банкротства считается оконченной, если арбитражный суд принял решение о завершении дела, а срок для обжалования истек. Далее банкрот вправе тратить деньги, продавать имущество самостоятельно. 

Какую недвижимость точно оставят в собственности при банкротстве

Закон защищает жилье, которое является единственным подходящим для проживания должника и членов его семьи: квартиру, комнату в общежитии или коммуналке, дом с земельным участком. Апартаменты или дачный домик для этих целей не подойдут, потому что там нельзя зарегистрироваться. 

Иначе будет решаться вопрос, если единственное жилье относится к категории «роскошного». В 2021 году Конституционным Судом принято Постановление, разрешающее обращать взыскание на подобную недвижимость. 

Должнику с семьей приобретут жилье в соответствии с нормами площади. Разница между стоимостью роскошного и нового жилья пойдет на погашение долгов. Однако лучше лишиться части имущества, но жить без долгов, чем много лет платить кредиторам бесконечные штрафы, пени, неустойки. Суд не оставит без единственного жилья и личных вещей. Остальное можно приобрести со временем. Кроме того, если обратиться к юристам по банкротству, удастся сохранить максимум имущества.

Сколько нужно ждать после банкротства, чтобы продать квартиру 

В законе о банкротстве нет ограничений по сроку, который нужно соблюсти перед тем, как продавать недвижимость. По итогам реализации имущества суд выносит определение. Банкрота освобождают от исполнения оставшихся денежных обязательств. На обжалование решения в вышестоящей инстанции дается 10 дней. Если период закончился, а заинтересованные лица не начали оспаривание, банкрот вправе продать свою квартиру.

Некоторые юристы не рекомендуют проводить сделку сразу после банкротства, советуя подождать полгода или три года, в течение которых действует срок исковой давности. Мнение строится на том, что банкротное дело может быть возобновлено из-за новых обстоятельств, которые стали известны кредиторам. Однако зачастую дело начинается заново из-за недобросовестного поведения должника. Продажа единственного жилья в данном случае веским основанием не считается. 

Какие понадобятся документы

Банкроту, который хочет продать квартиру, не придется дополнительно собирать какие-либо специфические документы. Понадобятся основные:

свидетельство о праве собственности и документ, на основании которого оно выдано (к примеру, договор дарения или купли-продажи);

технический паспорт;

выписка из ЕГРН;

другие бумаги в зависимости от условий сделки. 

Информировать покупателя о банкротстве нет необходимости, если расчет будет наличными. Сообщить стоит, если предполагается обращение за кредитом в банк.

Какие сложности могут возникнуть, если квартиру продает банкрот 

Статус банкрота действует 5 лет. В этот период человек не может снова заявить о неплатежеспособности и обязан сообщать банкам о проведенной процедуре при обращении за кредитом. 

Теоретически после окончания банкротства проблем с продажей квартиры, даже если это единственное жилье, не должно возникнуть. Однако на практике трудности все-таки возникают. Они касаются случаев, когда покупатель хочет взять ипотечный кредит на приобретение недвижимости у продавца, который признан банкротом. Финансовая организация может усомниться, не станет ли будущий предмет залога объектом притязаний третьих лиц. Банки опасаются, что гражданин утаил собственность, а сделка может быть оспорена кредиторами, которые не получили выплат. 

Кроме того, при продаже недвижимости возможны и вполне «рядовые» не связанные с банкротством сложности, которые могут возникнуть из-за:

проблем с документами по недвижимости. Их получение или обновление приводит к нарушениям сроков, срывам сделок;

возможных ограничений по использованию квартиры. К примеру, спрос на площадь, которую нельзя сдавать в аренду, может быть невысоким.

Еще одна причина — настороженное отношение самих покупателей. Причем опасения обоснованы, ведь существует риск потери права собственности на квартиру, если продавец-должник окажется недобросовестным. 

Как банкроту продать недвижимость

Самая простая рекомендация — выбрать покупателя, готового купить квартиру без привлечения кредитных средств, с нотариальным заверением купли-продажи. Кроме того, для успешной продажи недвижимого имущества есть смысл: 

1. Подождать истечения срока исковой давности, если не требуется срочная продажа. 

2. Подобрать банк, который согласится взять в залог объект, принадлежащий банкроту. У каждого кредитора свои правила, требования. Некоторые готовы рассмотреть ситуацию индивидуально и войти в положение клиента. Особенно, если доказать, что жилье единственное, а поэтому не могло быть включено в конкурсную массу.

3. Оформить титульное страхование. Оно поможет избежать непредвиденных расходов при прекращении права собственности из-за притязаний появившихся вновь кредиторов. Возмещением убытков займется страховая компания. 

Важно предварительно проконсультироваться с юристом, чтобы предусмотреть любые возможные сценарии и свести к минимуму риски, которые могут отпугнуть покупателей недвижимости.