Новый закон о банкротстве с ипотекой в 2024 году

Ничего не пугает так, как риск лишиться жилья: без машины, дачи и драгоценностей можно жить. Но никто не согласится оставить себя и семью без крыши над головой даже в обмен на списание долгов. Однако этот панический страх — надуманный и не имеет ничего общего с реальной картиной мира. Единственное жилье — под защитой закона. Правда, до недавних пор неприкосновенна была собственная недвижимость. С ипотечными и заложенными квадратными метрами ситуация обстояла иначе: банк-залогодержатель мог в любой момент потребовать у неплатежеспособного клиента полностью выплатить заем, а когда не оказывалось денег — ходатайствовать о реализации недвижимости.

Суд стоял перед дилеммой: нормы закона или конституционные права должника? Сегодня в закон №127-ФЗ приняты поправки, которые после вступления в силу положат конец спорам и улучшат положение банкротов с ипотечными квартирами.

Единственное ипотечное жилье: можно ли оставить ипотеку при банкротстве?

Откуда «растут ноги» у поправок

Еще до инициативы введения поправок в закон «О банкротстве» Верховный суд РФ установил, что единственное жилье банкрота может остаться в собственности, даже при наличии действующей ипотеки.

Федресурс: ВС РФ разработал механизм сохранения единственного ипотечного жилья за банкротом с помощью мировой

Федресурс публикует информацию о споре, благодаря которому тронулся лед. В 2019 г. Кристина С. предоставила квартиру в залог под кредит, который взяла Ольга А. под грабительские 26% на срок 10 лет.

В конце 2020 г. Кристина С. подала на банкротство и признана неплатежеспособной. Банк-залогодержатель заявил требования, обеспеченные залогом квартиры, в реестр. Хотя Ольга А. исправно исполняла обязательства, финансовый управляющий (ФУ) попытался реализовать залоговую недвижимость.

Ольга А. решила оспорить требования банка, но суды отказывали. Она дошла до ВС РФ. Комиссия по экономическим спорам решила, что взыскание залоговой недвижимости ведет к дисбалансу интересов сторон и попросту нелогично: просрочки нет, а банкрот лишается единственного жилья.

В то же время, отсутствие просрочки для банка не показатель. Банкротство собственника заложенной квартиры означает, что заем может остаться без обеспечения. И единственный выход — заявиться в реестр кредиторов.

Тогда и возникла идея: предложить сторонам договориться. Мировое соглашение или план реструктуризации в отношении спорного жилья решили бы проблему.

По условиям соглашения единственное жилье банкрота не изымается в счет погашения задолженности, а он взамен обязуется исправно платить кредит/ипотеку во время и после процедуры банкротства.

Важно: погашение долга происходит не за счет имущества, которое должно уйти другим кредиторам. К платежам подключается третье лицо, либо у должника появляется доход, который не подлежит включению в конкурсную массу. А если плательщик нарушает условия соглашения — банк вправе потребовать взыскания жилья.

В итоге спор о квадратных метрах Кристина С. выиграла. ВС РФ отправил дело на пересмотр. А после выхода определения появилась инициатива укрепить позиции банкротов с залоговой недвижимостью.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС Российской Федерации от 27.04.2023 №305-ЭС22-9597 по делу №А41-73644/2020 

Есть НО: все не так просто!

Поправки вступили в силу и закрепляют на законодательном уровне рекомендации ВС РФ. Фактически они на законодательном уровне закрепляют рекомендации ВС РФ.

Россиянам оставят ипотеку при банкротстве: Путин подписал указ

Дмитрий Токарев Учредитель НЦБ Теперь неплатежеспособные граждане вправе оставить за собой ипотечную недвижимость, если обязуются вовремя платить. Это не помешает списанию остальных долгов. То есть ипотека и залоговая жилплощадь выводятся из банкротства и больше не рассматриваются в деле.

Чтобы сохранить метры, должник и банк подписывают и утверждают в суде локальный план реструктуризации. В документе фиксируются условия платежей и обязанности сторон: заемщик обязуется платить, банк — не забирать жилье. В отношении остальных долгов банкротство идет в стандартном режиме. 

Но, как всегда, есть условия:

 ипотечное жилье — единственное у должника;

 заемщик платит вовремя, а если уже пошли просрочки — то план реструктуризации составляется с их учетом;

 третьи лица готовы подхватить платежи по ипотеке и поддержать должника, пока он не восстановит платежеспособность. Это могут быть родители, друзья и даже супруг — но при условии, что деньги на погашение пойдут не из общего бюджета. Напомним, что должник проходит банкротство, и все его активы, в том числе нажитые в браке, отправляются в конкурсную массу. Супругу необходимо использовать средства, которые не заинтересуют ФУ, к примеру, подаренные или унаследованные;

 у банкрота есть источник дохода, который защищен от взыскания — это выплаты военнослужащим, которые относятся к социальным и исключаются из конкурсной массы.

Теперь понятно, что сохранить ипотечную квартиру получится не у каждого банкрота. Но и это еще не все особенности ситуации.

О соглашении между банком и должником

Если условия соблюдены, то банкрот и банк могут заключить соглашение, или локальный план реструктуризации. Документ утверждает суд — это возможно, даже если кредитор против.

 Также план реструктуризации должен отвечать требованиям:

 Содержать выполнимые условия и не нарушать интересы банка: снижение процентов или неустоек, увеличение сроков без согласования с кредитором не допускается.

 Предполагать оплату ипотеки на ранее установленных договором условиях: в тех же суммах и с той же процентной ставкой, как было до банкротства.

Дмитрий Токарев Учредитель НЦБ Следует учитывать, что задолженность по ипотеке не списывается после банкротства. Долг выводят из процедуры, но он сохраняется в полном объеме. Если заемщик прекратит вносить платежи по ипотеке, жилье продадут с молотка в пользу банка.

Важно, что в данном случае согласие других кредиторов и финансового управляющего не требуется. Тем не менее участие принимают третьи лица — те, кто будут платить банку вместо должника, а также все кредиторы, чьи требования обеспечены ипотекой.

Не плачу кредиты, но плачу ипотеку

Еще один нюанс касается военной ипотеки. Раньше при банкротстве военнослужащего банки заявлялись в реестр кредиторов и пытались реализовать жилье, хотя никаких рисков для них не было: платежи за военнослужащего вносила «Росвоенипотека». Этот вопрос тоже решила судебная практика. Военнослужащие могут списывать долги и не беспокоиться о сохранности ипотечного жилья.

 Подведем итог. Чтобы сохранить единственную ипотечную квартиру или дом при банкротстве в 2025 году, нужно найти или человека, который хотя бы формально возьмет на себя платежи, или доход, не подлежащий включению в конкурсную массу. Тогда суд утвердит соглашение, и мнение банка в этом случае не сыграет роли.