Коротко о главном
Представьте ситуацию: вы приобрели недвижимость и честно расплатились накопленными или ипотечными средствами. Спустя пару лет вашего владения собственностью, продавец оказывается неплатежеспособным и подает на банкротство. Арбитражный суд признает сделку недействительной и решает вернуть имущество в конкурсную массу. Вы остаетесь без квартиры и без денег, так как взять с банкрота нечего. Еще хуже, если платите банку ипотеку — ее никто не простит и не отменит, ведь средства потрачены. Это не страшный сон, а реальный риск потери имущества, который исключить невозможно. Зато можно оформить титульную страховку, которая как раз предусмотрена на случай банкротства продавца. Давайте детальнее разберемся, что это за вид страхования, кому он нужен и как защититься от непредвиденных проблем.
^
Что такое страхование титула
Когда человек получает документы о праве собственности на купленную недвижимость, то успокаивается и считает, что имущество принадлежит ему, и иначе быть не может. Но в некоторых случаях происходят неприятные неожиданности. Даже если тщательно проверять документы перед покупкой, нельзя исключить банкротство продавца. Учитывая высокую стоимость недвижимости, именно эти объекты попадают под пристальное внимание участников процедуры. Оспорить договор купли-продажи вправе:
Здесь мы подходим к понятию титула, которое означает право собственности. Соответственно, титульное страхование — это защита права собственности от утраты в разных ситуациях, в том числе при банкротстве продавца. Если покупатель позаботился о заключении договора со страховой компанией, то получит компенсацию, если продавца объявят неплатежеспособным, а сделку признают недействительной.
Отличия титульного страхования от других видов страхования
Посмотрим, чем отличается титульное страхование от других страховок:
Страховать титул можно добровольно в дополнение к другим видам страхования. Обычно этого не требуют даже банки при оформлении ипотеки. Но задуматься о такой защите стоит, ведь банкротство продавца или иные поводы оспорить право собственности никогда нельзя исключить.
От чего защищает
Важно знать, что титульная страховка защищает не от любого риска. Конкретный перечень страховая компания фиксирует в договоре, который может включать:
При наступлении страхового случая страховщик выплатит деньги покупателю недвижимости или иному выгодоприобретателю.
Отметим, что страхование действует только в отношении ситуаций, уже имеющих место во время совершения сделки. Если основания для признания договора недействительным возникли после регистрации в Росреестре, то к покупателю они уже не имеют никакого отношения.
^
Зачем нужно страхование от банкротства
Покупка квартиры или дома — серьезное событие, часто оно происходит один раз в жизни. И остаться по стечению обстоятельств ни с чем — настоящая трагедия. Чтобы этого не произошло, стоит принять все возможные меры предосторожности, в том числе застраховать титул.
Подчеркнем, что конкретного страхования от банкротства продавца не существует. Титульное страхование защищает только право собственности покупателя, а факт банкротства продавца не станет страховым случаем без признания недействительным договора купли-продажи. При аннулировании сделки в банкротстве наступают последствия:
^
Правила страхования
Чтобы получить компенсацию по страхованию титула, необходимо подтвердить право судебным актом. Только этот документ служит доказательством признания сделки недействительной. Если говорить о банкротстве, то стоит застраховать:
-
участок земли;
-
строящийся объект;
-
готовую недвижимость на первичном или вторичном рынке;
-
нежилые здания.
Каждый страховщик самостоятельно определяет перечень недвижимости, которую отказывается страховать. Это может быть аварийный жилой фонд или самовольная постройка.
Если объект подходит под требования страховой компании, можно приступать к заключению договора. В документе указывают:
-
Общий срок действия, обычно 1-5 лет;
-
Базовый тариф, который может корректироваться после проведения экспертизы.
-
Правила расчета страховой суммы, например, по рыночной стоимости или иным методом.
-
Порядок выплаты компенсации: после полной или частичной потери права собственности.
Отметим, что максимальный срок аннулирования сделок в банкротстве составляет 3 года. Это оптимальный период титульного страхования.
Для проведения экспертизы, определения окончательной суммы тарифа и итоговой компенсации страховщику необходимо предоставить:
По результатам экспертизы страховая применит повышающий или понижающий коэффициент.
Чтобы в дальнейшем претендовать на компенсацию, покупатель недвижимости должен:
Страховые компании охотно заключают договоры, но компенсации выплачивают со скрипом. Стоит тщательно проверять условия контракта, а при наступлении страхового случая консультироваться с юристом, который поможет подготовить документы и истребовать страховую выплату.
^
Как защититься от рисков
На 100% предсказать банкротство продавца невозможно. И все же есть признаки, которые должны вызывать подозрение.
Неплатежеспособность не формируется одномоментно, это длительный процесс — при наличии юридических знаний можно определить опасные действия продавца.
Стандартно владелец недвижимости предъявляет паспорт, документы на дом или квартиру, оплаченные квитанции на коммунальные услуги. Многим кажется, что этого достаточно. Но мы рекомендуем запросить дополнительные сведения:
-
Кредитную историю (КИ). Запрос займет пару минут, его можно сделать на месте. Сначала узнать, где хранится КИ через Госуслуги, а затем запросить кредитную историю в каждом Бюро. Один раз в год услуга предоставляется бесплатно. В КИ видны текущие обязательства продавца, в том числе просрочки платежей. Легко сделать вывод о его исполнительности и рисках скорого банкротства. Если в течение года человек систематически не платит по кредитам, вероятно, он готовится списать долги.
-
Выписку из ЕГРН. Эту бумагу покупателю стоит заказать самостоятельно. Информация о частоте смены владельцев недвижимости общедоступна, документ на любой объект можно запросить в МФЦ или через Госуслуги. Если собственники меняются несколько раз в течение года, необходимо задуматься о безопасности сделки.
-
Наличие открытых исполнительных производств на владельца недвижимости. Этот момент проверяется на сайте ФССП. Непосильные финансовые обязательства заканчиваются делом у судебного пристава, и это один из признаков финансовой несостоятельности.
Помимо анализа дополнительных бумаг, рекомендуем сделать еще несколько важных дел:
Это меры предосторожности нельзя назвать лишней суетой. Они необходимы для защиты собственных средств и интересов. Лучше один раз потратить время на проверку добросовестности продавца, чем остаться без жилья и годами пытаться вернуть деньги.
Что касается условий договора, важно обратить внимание на наличие признаков незаконности. В банкротстве аннулируют сделку, если:
Обнаружив такие обстоятельства, финансовый управляющий заподозрит мнимость сделки и потребует в суде отмены с возвратом имущества в конкурсную массу. Чтобы этого не допустить, выходите на сделку с сопровождением опытного юриста, который проанализирует ситуацию и при необходимости порекомендует подобрать другую недвижимость для покупки.
Вопрос-ответ
Нет, финансовый управляющий оспаривает только подозрительные сделки. Таковыми он сочтет договоры, ущемляющие интересы кредиторов. К примеру, заключенные по цене, ниже рыночной, или с близкими родственниками. Когда еще стоит волноваться, а когда нет поводов для переживаний — читайте в материале.
Если должник продал не загородный участок или гараж, а единственное жилое помещение, даже при наличии «странностей» в договоре вопросов к нему у суда не возникнет. Причина простая: единственное жилье в любом случае не подлежит изъятию и реализации. Какое еще имущество защищено законом — рассказали здесь.
Банкротство — единственный законный способ списать под ноль долги. 3 года назад человек мог быть состоятельным, а потом превратиться в неплатежеспособного — процесс нельзя предвидеть заранее. Поэтому так важно с умом подходить к сделкам с недвижимостью. Подробно о преимуществах банкротства узнаете из материала.