Банкротство созаемщика по ипотеке

Представим ситуацию: при оформлении ипотечного договора человек вписывает родственника — чаще всего супруга — в качестве созаемщика, полагая, что это формальное требование банка. Он исправно вносит платежи, но однажды финансовые проблемы приводят созаемщика к банкротству. На кону стоит не только личное имущество банкрота, но и квартира, купленная на совместно оформленный кредит. Что с ней будет и есть ли способы спасти недвижимость — узнаете в материале.

Единственное ипотечное жилье: можно ли оставить ипотеку при банкротстве?

Кто такой созаемщик

Когда человек берет квартиру в ипотеку, правоотношения с банком регулируются законом № 102-ФЗ. Возможные действующие лица такой сделки:

 заемщик — основной должник, который несет ответственность за своевременную оплату ипотечного кредита;

 созаемщик — солидарный должник с теми же правами и обязанностями, что и основной;

 Поручитель — тот, кто обязуется нести ответственность перед банком, если заемщик по какой-то причине не сможет выплачивать долг.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ 

И созаемщик, и поручитель «подстраховывают» основного должника и отвечают перед банком за погашение кредита, но с юридической точки зрения их права и обязанности различаются. Поэтому, к примеру, ипотечным клиентам ВТБ при заключении договора даже не предлагают искать поручителя — достаточно созаемщика. 

Человеку, который соглашается на роль созаемщика, следует четко осознавать уровень своей ответственности, ведь он — солидарный должник перед банком. Это означает, что он наравне с основным клиентом кредитной организации:

 обязан вносить ежемесячные платежи по графику — вместе с заемщиком или вместо него, если тот утратит платежеспособность (причем банк вправе выбирать, с кого из солидарных должников взыскивать долг);

 после погашения кредита имеет права на ипотечную недвижимость (если это предусмотрено условиями кредитной сделки);

 если в одиночку выполнит обязательства перед кредитором, может требовать от основного заёмщика компенсации за вычетом той части задолженности, которая приходится на него самого.

В отличие от солидарного должника, поручитель не наделяется правами на недвижимость после выплаты ипотеки и не обязан вносить ежемесячные платежи. Его функция проявляется только в одном случае: когда основной должник прекращает платить, поручитель обязан взять платежи на себя. Зато в случае полного погашения долга он приобретает права кредитора по отношению к заемщику. То есть поручитель находится в более выгодном положении: он вправе в полном объеме взыскать деньги, которые платил банку вместо «подопечного». 

С функциями участников ипотеки разобрались. Теперь о неплатежеспособности. Первое, что следует понимать: на банкротство может подать основной заемщик или «дополнительный» — последствия будут примерно одинаковые, как и их позиции перед банком.

Что будет с имуществом банкрота

Когда гражданин подает на банкротство, суд в первую очередь интересуется его материальным положением. По общим правилам активы банкрота уходят в конкурсную массу, но не все. Здесь действуют следующие принципы:

 Имущество, защищенное исполнительским иммунитетом, реализации не подлежит, его оставляют человеку.

 Единственное жилье тоже относится к категории защищенного и остается у должника, но это не касается залоговой недвижимости.

 Ипотечная квартира или дом уйдут с молотка, а большую часть денег направят банку, выдавшему ипотечный кредит.

 Общую собственность супругов реализуют, а жене или мужу банкрота передадут половину выручки. Однако важно учитывать: если обязательства мужа и жены — совместные, то все полученные от покупателя супружеского имущества деньги полагаются их общему кредитору. Это как раз касается случая, когда мужчина и женщина выступают солидарными заемщиками по ипотечному кредиту.

 В безопасности остается личное имущество супруга (добрачное, полученное в дар или в наследство).

Посмотрим теперь, как эти нюансы отражаются на банкротстве солидарного должника. 

Как стать банкротом и сохранить за собой ипотечную квартиру

Что будет, если банкротится созаемщик

Правовое положение созаемщиков особенное: вмененная им солидарная ответственность означает, что ипотечный заём — общий и на части не делится. Невозможно выплатить «свою» половину ипотеки и оформить долю в собственность, а об остатке долга, «закрепленном» за другим должником, просто забыть. 

Здесь правила иные: кредит либо погашается вовремя, либо — нет. Если пошли просрочки, банк вправе взыскивать долг с любого должника или со всех созаемщиков одновременно. Кроме того, нарушение графика платежей может стать основанием для расторжения договора кредитной организацией и предъявления требования немедленно закрыть кредит в досрочном порядке. 

Если созаемщик подает на банкротство, банк может:

 Потребовать от основного должника полностью погасить заем, поскольку риск неоплаты становится выше.

 Встать в реестр кредиторов созаемщика-банкрота — тогда ипотечная недвижимость войдет в конкурсную массу и будет реализована.

 Контролировать реализацию заложенного имущества: заказать оценку, выбрать торговую площадку, определить стартовую сумму продажи и цену отсечения (уровень, ниже которого стоимость ронять не будут).

 Получить 80% суммы, оплаченной победителем торгов. Оставшиеся деньги направляются на выплаты приоритетным кредиторам, вознаграждение финансового управляющего, покрытие судебных расходов.

Таким образом, ипотечную квартиру продают. Что случится дальше для основного заемщика — заранее предугадать сложно. Возможны две ситуации:

1. Долг по ипотеке меньше вырученной суммы. После погашения займа остаток средств обычно идет на удовлетворение требований других кредиторов. Правда, есть особые случаи:

• если заложенная недвижимость представляла собой общее имущество супругов-созаемщиков, остаток выручки после удовлетворения требований банка, выдавшего ипотеку, передают мужу или жене банкрота;

• если ипотечное жилье являлось для должника единственным, дельту вернут ему самому  — на покупку новой недвижимости. Отметим, что такая привилегия касается только недвижимости и ипотеки. Если аналогичная ситуация складывается с машиной, то после оплаты автокредита остаток денег пойдет другим кредиторам.

2. Долг больше стоимости жилья по итогам реализации. Банк получает вырученную сумму, а с остатком требований включается в третью очередь реестра кредиторов.

В итоге типичная ситуация следующая: если по итогам созаемщика банкротства долг по ипотеке полностью не погашен — банк предъявляет претензии к основному должнику.

Аналогичные правила действуют с банкротством основного заемщика: банк требует реализовать недвижимость. Если вырученных на торгах денег не хватает на закрытие ипотеки, под удар попадают созаемщики.

Можно ли поделить или закрыть ипотеку перед банкротством созаемщика?

В такой ситуации разделить ипотеку пополам, если должников двое, было бы логично. Но закон такой возможности не допускает. Разделить ипотечную недвижимость без согласия банка, чтобы продать в процессе реализации имущества только долю банкрота, не получится. 

Что это значит для созаемщиков, например, супругов, которые вместе брали заем? Банкротство одного из них автоматически влечет утрату ипотечной квартиры и выселение членов семьи, независимо от их возраста, статуса и прочих обстоятельств.

Как правильно закрыть ипотеку

Предположим, даже невзирая на плачевное финансовое положение, должник находит деньги на закрытие ипотечного кредита перед банкротством. Нежелание остаться на улице настолько сильно, что к проблеме могут подключиться родственники, чтобы собрать нужную сумму. Но не стоит спешить.

Если признаки неплатежеспособности налицо, просто гасить ипотеку накануне банкротства опасно. Такие действия могут быть признаны сделкой с предпочтением, в результате платежи банку заставят вернуть в конкурсную массу. 

Средства на счет вправе внести созаемщик, поручитель или третье лицо. Но и здесь есть оговорка. Если это делает супруг должника, деньги должны быть не общими накоплениями, а, к примеру, подарком родственников. Суду придется объяснить, откуда взялась нужная сумма, поскольку то, что принадлежит должнику, включается в конкурсную массу.

Не плачу кредиты, но плачу ипотеку

Варианты решения проблемы с ипотечной квартирой и банкротством созаемщика

Чтобы сохранить заложенное жилье, стоит рассмотреть все доступные варианты решений:

1. Вывод созаемщика из договора или замена его другим лицом. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия: согласие кредитора + отсутствие просрочек + платежеспособность заемщика.

Переговоры с банком особенно актуальны, если созаемщик уже решился на банкротство и подал заявление в суд. Если основной клиент докажет кредитной организации свою надежность и готовность нести ответственность самостоятельно, она может пойти навстречу.

2. Продажа недвижимости. Если банкротство созаемщика неизбежно, возможно, лучше заблаговременно продать объект и погасить заём. В отличие от реализации в процессе банкротства, в данном случае заемщики сами вправе определить стоимость жилья, что позволит выиграть в разнице. Но подобную операцию тоже нужно заранее обсудить с кредитором.

3. Страхование. Если ипотека застрахована, банк в случае форс-мажорной ситуации получит деньги через страховую, а это шанс сохранить недвижимость даже при несостоятельности созаемщика.

4. Банкротство основного заемщика. Это рациональное решение, если нет цели сохранить ипотечное жилье, а основная задача — избавиться от неподъемного кредита. В этом случае квартиру заберут, но и задолженностей не останется. 

Да, эти варианты решения проблемы — не всегда подходящие и выгодные. Но таковы правила владения залоговой недвижимостью. Преимущества — у банка. Однако есть хорошая новость: в сентябре 2024 года вступил в силу закон, который предлагает еще несколько сценариев развития событий.

Как сохранить имущество при банкротстве физических лиц

Поправки в законе, которые помогут сохранить залоговую недвижимость

Поправки в Закон о банкротстве №127-ФЗ направлены на сохранение единственного для должника залогового жилья в банкротстве. Для этого предусмотрено два способа:

1. Найти третье лицо, которое готово погасить остаток долга по ипотеке в ходе банкротного дела. Этот способ подходит, если есть родственники или друзья, которые поддержат, так как на кону стоит сохранение крыши над головой.

2. Заключить с банком соглашение, на основании которого тот не станет настаивать на реализации залогового имущества, а должник погасит кредит на первоначальных условиях. Этот вариант подходит при наличии доходов, которые не попадают в конкурсную массу, или третьего лица, готового производить выплаты за банкрота. При этом в законе указано, что ипотечные платежи не должны мешать выполнять план реструктуризации — а эту процедуру введут, если у банкрота есть текущие заработки.