Единственное ипотечное жилье: можно ли оставить ипотеку при банкротстве?

Процедура банкротства продолжает набирать популярность. Только за 2025 год суды объявили банкротами 568 тысяч человек, годом ранее — 432 тысячи. Всего за время существования процедуры ее прошли около 2,2 миллиона должников.

Статистика по банкротству по итогам 2025 года

Многих останавливают ипотеки. Очень часто ипотечная квартира — единственное жилье, а по закону залоговая недвижимость принадлежит банку, пока не погашен кредит. Как только заемщик перестает платить, кредитор вправе потребовать взыскания и реализации объекта. И если еще недавно сложное финансовое положение с последующим банкротством в большинстве случаев оборачивалось выселением на улицу, то сегодня ипотечную недвижимость можно сохранить, а остальные финансовые обязательства аннулировать через суд. И это еще один повод подать на банкротство.

Поправки в законе №127-ФЗ открывают новые возможности: теперь должнику не обязательно паковать вещи. Есть способ списать долги и вывести недвижимость из процедуры банкротства.  

Федеральный закон от 08.08.2024 г. №298-ФЗ

Сохранение ипотечной квартиры при банкротстве: что за новый закон?

В 2024 году вступили в силу изменения в закон «О банкротстве». Ст. 213.10 №127-ФЗ дополнилась двумя способами сохранения ипотечное жилье в банкротстве.

_

Больше видео на нашем канале, подпишись!

Должник вправе привлечь к оплате долга третье лицо

Это подходящий вариант, если осталось вернуть совсем небольшую часть ипотеки, и есть родственник или близкий человек, готовый внеси всю сумму. Деньги на уплату долга перед банком банкрот получает на условиях беспроцентного займа. Он должен их вернуть в момент востребования, но не раньше, чем через 3 года после банкротства.

Нет кредита — нет залога. Недвижимость переходит в собственность заемщика и как единственное жилье не подлежит включению в конкурсную массу.

Статья 213.10. Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества гражданина

Если полностью погасить ипотеку невозможно, стоит подумать о мировом соглашении с банком

Когда у заемщика нет просрочек и есть либо собственный доход, не подлежащий взысканию, либо финансовая поддержка родственников, — скорее всего, банк пойдет навстречу. Главное — доказать, что денег хватит на выплату ипотеки во время банкротства. Стороны подписывают мировое соглашение, затем его утверждает суд. После этого ипотечная недвижимость неприкосновенна и не рассматривается как часть конкурсной массы. Долги спишут, а квартиру или дом сохранят.     

Статья 213.10-1. Особенности заключения мирового соглашения между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения

Важный момент: залоговая недвижимость должна быть единственным жильем у должника. При этом долг по ипотеке не аннулируют в банкротстве — его заемщик выплачивает и после процедуры. А если допустит просрочки, то банк потребует взыскания и реализации в отдельном судопроизводстве.   

Дмитрий Токарев Учредитель НЦБ Поправки действительно изменили практику: единственное ипотечное жилье можно сохранить, если обеспечить реальное исполнение обязательств перед банком. В конкретном деле решающими будут документы о доходах плательщика, отсутствии у должника иной недвижимости. Если не соблюсти все требования, в сохранении жилья могут отказать.

Мировое соглашение по ипотеке в банкротстве

На каких условиях сохранят ипотеку при банкротстве

Подытожим все нововведения законопроекта:

1. Банкротам спишут все долги, кроме ипотеки. Если жилье единственное, его сохранят, но и платить за него все равно придется.

2. С банком можно договориться о снижении суммы ежемесячного платежа.

3. Просрочки, если они были допущены до процедуры банкротства, придется оплатить в трехмесячный срок после заключения соглашения.

4. Если квартира уже попала в список на продажу, новый закон ее оттуда позволит вытащить и вернуть должнику.

5. Родственники в любой момент могут погасить весь долг или начать платить по ипотеке за должника.

Зачем приняли поправки

Президент еще в прошлом году указывал на необходимость упростить процедуру списания долгов граждан, этот законодательный акт как раз в это положение укладывается.

Во главу угла встают сразу несколько факторов:

1. Поддержка экономики. Ипотека — это рост доходов банков и застройщиков. Последние — это рабочие места, рост производственной промышленности и выплаченных налогов, что очень позитивно оказывает влияние на экономику, которой сейчас приходится туго.

2. Защита прав военнослужащих, которые, находясь в зоне действия СВО, могут просто забыть про кредиты. Однако платежи по ипотеке за них оплачивает государство, которое не хочет терять из дефицитного бюджета средства, которые в итоге пойдут не защитнику и его родственникам, а коммерческим структурам.

3. Защита прав ипотечников. Ситуация в экономике нестабильная. Людям нужно дать еще одну гарантию — сохранить свое жилье даже в том случае, если те потеряют возможность платить по другим долгам.

Эти пункты подтверждают экономическую пользу для государства. Однако исключение из конкурсной массы квартир ударит по другим кредиторам, которые рассчитывают на продажу квартиры (резко подорожавшей за последние пару лет) и раздела денег. Вот только мнение банков и МФО государство сейчас не очень волнует, не то время.

А вот перед ипотечниками, которые погрязли в долгах и продолжают платить только по ипотеке, открывается новая возможность — списать абсолютно все свои долги, оставив только долг по ипотеке и сохранив квартиру.

Дмитрий Токарев Учредитель НЦБ На практике новый механизм полезен, но важно понимать: он не освобождает должника от ипотеки, а лишь выводит квартиру из конкурсной массы. Если финансирование от третьего лица будет нестабильным, банк вернется к взысканию долга и может добиться изъятия недвижимости.

Чек-лист: как сохранить ипотечное жилье при банкротстве

Итак, разложим по полочкам, что учесть для сохранения ипотечного жилья при банкротстве и списания остальных задолженностей. 

1. Ипотека — ваше единственное жилье.

Кроме этой квартиры/дома у заемщика нет другой жилой недвижимости в собственности (доли тоже учитываются). 

2. Вы исправно платите по ипотечному кредиту, просрочки отсутствуют.

Это поможет без слов показать суду, что заемщик заинтересован в сохранении своего жилья, даже в ущерб другим своим обязательствам. Если допущены несколько просрочек — тоже не все потеряно. Банк «раскидает» долг по платежам в локальном плане реструктуризации.

3. Вы нашли человека, который согласился платить за вашу ипотеку.

Ничто так не укрепляет веру в добросовестность заемщика, как наличие поручителя с высоким официальным доходом.

4. Вы готовы рисковать.

Важно понимать, что решение о сохранении ипотеки и утверждении мирового соглашения зависит не только от вас или профессионализма ваших юристов, но и от судьи. Поэтому минимальный риск отказа присутствует. Залоговый кредитор, как правило, не возражает. При утверждении мирового он получит больше, чем после реализации имущества при банкротстве.