Единственное жилье при банкротстве

Когда человек попадает в долговую яму, то часто убегает от трудностей и не решается на банкротство. Верх над разумом берет страх остаться на улице и лишиться самого дорого — жилплощади. Процедура, действительно, овеяна десятками мифов. Однако лишь некоторые опасения обоснованы. Отметим, что единственное жилье должника защищено законом и не подлежит взысканию ни при каких обстоятельствах. А новеллы в законодательстве позволяют сохранить даже ипотечную жилплощадь. В то же время есть прецеденты, когда единственную квартиру изымали в пользу кредиторов. Как понять, сохранят недвижимость или отберут в конкретном случае? Разберемся подробнее.

Мифы о банкротстве

Что такое единственное жилье

Обратимся к закону: по ст. 446 ГПК РФ единственным жильем считается квартира или дом с земельным участком. При этом важно, что:

 недвижимое имущество полностью или частично находится в собственности должника;

 там проживает семья, и это единственное пригодное жилое помещение.

Когда условия совпадают, то жилплощадь не участвует в банкротстве и исключается из конкурсной массы. Это означает, что недвижимость не подлежит реализации и продаже на торгах.

ГПК РФ Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам

Остановимся на понятии «пригодное для проживания». Если гражданин с семьей живет, к примеру, в дачном кооперативе, и дом по документам не проходит как жилой, то единственным он считаться не будет даже при условии фактического пребывания там людей. А значит, его заберут и включат в конкурсную массу.

Другой момент — прописка. Если банкрот официально владеет одной квартирой, где и прописан, а живет в другой, к примеру, съемной — то его недвижимость защищена от реализации в банкротстве. И тот факт, что он там физически не проживает, не играет роли.

Какие последствия ждут банкрота

А если еще одна квартира оформлена на супруга?

Если должник состоит в зарегистрированном браке, у семьи несколько квартир, или есть загородный жилой дом, а часть имущества записана на супруга, то оно будет реализовано, но в особом порядке:

 недвижимость не единственная, поэтому не подлежит исключению из конкурсной массы;

 все нажито в браке, поэтому является совместным, независимо от того, на кого формально зарегистрировано. Соответственно, долю банкрота реализуют в ходе банкротства. Выделить ее в натуре невозможно, поэтому продадут квартиру или дом целиком, а часть, принадлежащую второму супругу, вернут деньгами. 

Есть шанс избежать такого исхода. Если между супругами заключен брачный договор, а недвижимость отписана супругу, то перестает быть совместной, и забрать ее нельзя. 

Как проходит банкротство супругов и что будет с совместным имуществом

Возникла мысль быстро оформить брачный контракт перед банкротством и вывести «лишнее» жилье из-под реализации? Призываем этого не делать. Финансовый управляющий (далее — ФУ) проверит сделки физ лица за 3 года и, если выявит подозрительные договоры, ухудшающие положение кредиторов, оспорит их в суде. 

Могут ли отобрать единственное жилье

Если принять правило «единственное жилье — не трогать», то отобрать его не могут. Но судебная практика говорит об обратном: случаи, когда суд встает на сторону кредиторов и разрешает взыскание единственного дома/квартиры, встречаются все чаще. Давайте разбираться, когда есть риск лишиться жилплощади. 

Недобросовестное поведение должника

Некоторые должники воспринимают подготовку к банкротству как возможность схитрить и спрятать имущество от взыскания. Они переписывают все на родственников, оформляют дарственные и распродают дешевле рынка. Либо не сообщают ФУ о наличии жилья. Все это — недобросовестное поведение банкрота. 

Человек понимает, что находится в плачевной финансовой ситуации, и намеренно ухудшает положение кредиторов, лишает их возможности хотя бы частично компенсировать потери в банкротстве. Делать это бессмысленно. Конкурсный управляющий самостоятельно разыскивает имущество через Росреестр и ГИБДД, проверяет сделки должника, поэтому обман точно вскроется. И тогда суд встанет на сторону кредиторов и разрешит реализовать даже единственное жилье, если его пытались скрыть. Деньги отдадут кредиторам, а в списании оставшихся долгов откажут.

Какие сделки оспариваются при банкротстве физического лица?

Рекомендуем не принимать никаких решений до консультации с юристом, а затем четко следовать стратегии банкротства. Тогда процедура пройдет гладко, а сохранить получится не только единственное жилье, но и остальное имущество по максимуму.

Недвижимость нежилая

По ст. 15 ЖК РФ жилым считается помещение, изолированное от других и пригодное для проживания по санитарным и техническим требованиям. Если жилье должника не является таковым, то даже отсутствие вариантов для переезда, не остановит ФУ от взыскания и реализации.

ЖК РФ Статья 15. Объекты жилищных прав. Многоквартирный дом

Попытки оспорить решение суда были. В 2018 году в Ростове-на-Дону рассматривалось дело о банкротстве, где должник проживал с семьей в нежилом помещении. Оно было единственным, но суд отказал в изъятии из конкурсной массы. Признать жильем не оборудованную для жизни комнату, пристроенную к многоквартирному дому, невозможно.

Недвижимость намного больше, чем стандартная потребность в квадратных метрах

Формально нет требований к размеру единственного жилья, но, если банкрот живет в апартаментах в несколько уровней, то кредиторы могут ходатайствовать перед судом об их реализации. Для должника приобретут жилплощадь поменьше, а разницу направят на погашение долга.

Практика не повсеместная и применяется нечасто. Суд рассматривает каждую ситуацию отдельно, ведь значение имеет и время, и способ приобретения недвижимости, а также наличие долгов на тот момент.

Другая ситуация: в деле №А40-127370/2017 банкрот решил представить единственным более просторное жилье. Перед банкротством он был прописан в городской квартире, а потом зарегистрировался в доме с большим метражом, чтобы его признали единственным и исключили из конкурсной массы. Финуправляющий вмешался и не допустил этого. 

Верховный суд запретил отнимать единственное жилье у банкрота, даже если оно шикарное

Недвижимость в ипотеке

В 2024 году в силу вступили поправки в закон №127-ФЗ, которые изменили ситуацию с ипотечным жильем в банкротстве. До этого недвижимость была обречена на реализацию, даже если она единственная, а заемщик не допускал просрочек.

Теперь должник может и долги списать, и с ипотечной крышей над головой остаться. Есть несколько способов, позволяющих вывести залоговое жилье из банкротства:

1. Договориться с родственником или другом о погашении остатка ипотеки

Это можно сделать на любой стадии судебного процесса, но не раньше истечения срока, когда кредиторы заявят требования в реестр.

По закону эти деньги считаются беспроцентным займом. Кредитор вправе потребовать возврата в любой момент, но не раньше истечения 3 лет после завершения банкротства.

Это подходящий вариант, если от ипотеки осталась небольшая сумма, а близкие готовы поделиться накоплениями на лояльных условиях. Кредит погашен, недвижимость не в залоге — теперь это единственное жилье, не подлежащее реализации в банкротстве.

Статья 213.10. Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества гражданина

2. Договориться с банком и подписать мировое соглашение

Важно исправно платить ипотеку до банкротства и после подписания документа — тогда банк с большей вероятностью согласится пойти на уступки.

Однако здесь есть определенные сложности. Необходимо показать банку доход, из которого должник планирует погашать ипотеку во время процедуры. Это должны быть средства, которые не попадут в конкурсную массу. Зарплата не подходит под этот критерий. Годится доход военнослужащего, который считается социальным, или финансовая помощь супруга, родственников. 

Плюс этого решения в том, что банк и заемщик договариваются обособленно. Ни другие кредиторы, ни ФУ не могут вмешиваться в процесс. А значит, никто не вправе воспрепятствовать подписанию соглашения. Если локальный план реструктуризации подписан — недвижимость не участвует в реализации.

Статья 213.10-1. Особенности заключения мирового соглашения между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения

Жилье используется не по назначению

В суде должник рассказывает, что ему некуда идти, а поэтому продавать единственное жилье никак нельзя. В ходе банкротства выясняется, что в нем никто не живет, а жилплощадь используется для предпринимательской деятельности. С нее не платили налоги, доход прошел стороной от конкурсной массы, а значит, банкрот нарушал закон и действовал против кредиторов.

Так, в деле №А03-9949/2017 должник сделал из частного дома гостиницу, а доход утаивал от финуправляющего. Суд включил его в конкурсную массу. 

Как не лишиться единственного жилья

Главное правило, чтобы сохранить жилье в банкротстве — это не придумывать серых схем и честно проходить процедуру. Если банкрот не прячет квартиры, не меняет прописку, не пишет формальные дарственные и договоры купли-продажи, чтобы обвести кредиторов вокруг пальца, то трудностей не возникнет.

Банкротство в целом и оценка имущественного положения должника не универсальные процедуры. Многое зависит от восприятия судом поведения банкрота и наличия в его действиях злого умысла.

Единой судебной практики тоже нет. Одному должнику оставляют шикарную квартиру, потому что в другой, меньшей по площади, идет ремонт, и она непригодна для жизни. У другого — реализуют загородный дом и приобретают взамен квартиру. 

В исходе дела ключевое значение приобретают опыт, знания и умение принимать нестандартные решения юриста, который сопровождает банкротство.

Зачем обращаться к юристу при банкротстве физического лица?

Универсальные советы, которые помогут сохранить квартиру и прочую недвижимость в банкротстве:

1. Не распоряжаться имуществом после образования долгов: не дарить, не продавать, не переуступать.

2. Не расплачиваться только с одним из кредиторов — это сделка с предпочтением.

3. Не искать выгодных сделок — их оспорят в банкротстве.

4. Не заключать брачный договор — в этом нет смысла, документ отменят.

5. Не скрывать задолженности и не прятать собственность.

Необходимо заручиться грамотной юридической поддержкой и честно рассказать о проблемах, предоставить полный перечень имущества. В этом случае процедура признания несостоятельности пройдет гладко и без непредвиденных трудностей.