Ипотечные доноры: кто это и стоит ли пользоваться их услугами?

За 2023-2024 ключевая ставка ЦБ РФ выросла в разы. К концу 2024 года эксперты прогнозируют повышение ставок по жилищным кредитам до 30%, а банки уже предлагают ипотеку под 20-30% и даже выше при первоначальном взносе от 20 до 50 процентов.

Ставки по ипотеке могут превысить 30% к концу 2024 года: прогноз экспертов

Ипотека: актуальные ставки на сегодня в 2024 — 236 предложений по ипотечным кредитам от 4% в 52 банках - выгодно взять ипотеку и купить жилье

Неудивительно, что в такой ситуации люди ищут альтернативные пути решения жилищной проблемы. Один из них — ипотека с господдержкой. Но как сэкономить на кредитовании тем, кто не отвечает требованиям подобных программ? На помощь приходят ипотечные доноры. Кто это, как воспользоваться их помощью и какие опасности таятся в этой схеме — в нашей статье. 

В чем смысл донорской ипотеки

Условия льготного кредитования становятся строже. Одна из популярных программ — семейная ипотека под 6% годовых. Жилье на выгодных условиях доступно семьям, в которых:

 хотя бы одному ребенку еще не исполнилось 6 лет, или есть несовершеннолетний ребенок с инвалидностью;

 есть 2 и более детей до 18 лет, а семья проживает в городе с населением до 50 000 человек или в регионе с низкими объемами строительства или отсутствием местных жилищных программ.

Первоначальный взнос по условиям семейной ипотеки — 20%. Если сравнивать с рыночными предложениями, выгода очевидна. Однако семьям, которые не проходят по условиям программы, низкая процентная ставка недоступна. Но есть выход: попросить друга или родственника стать ипотечным донором. Либо воспользоваться помощью постороннего посредника, который предлагает такую услугу за вознаграждение.

Как списать основной долг по ипотеке?

Зачем нужен ипотечный донор

Донор — это человек, у которого есть право взять ипотеку с господдержкой и который готов этим правом «поделиться», став созаемщиком или даже основным заемщиком. Помимо соответствия критериям льготной программы, он должен отвечать и требованиям кредитора: иметь положительную кредитную историю, достаточный доход и адекватную долговую нагрузку. 

Кто участвует в сделке 

На стороне заемщика появляются два участника — реципиент и донор:

 Ипотечный донор — посредник, который оформляет на себя льготную ипотеку либо становится созаещиком. Обычно в таком качестве выступают:

 близкие и друзья, обладающие правом на льготное кредитование, которым банк готов доверить заемные средства;

 лица, которые выступают донорами за комиссию. 

 Реципиент — человек, который становится фактическим плательщиком по кредиту и приобретателем недвижимости. Он вынужден привлекать донора, поскольку:

 не соответствует критериям госпрограммы;

 работает неофициально или получает низкие доходы;

 имеет плохую кредитную историю, высокую закредитованность;

 не имеет гражданства РФ или регистрации по месту жительства. 

Здесь есть нюанс: стороны могут договориться на словах и ввести банк в заблуждение либо оформить права и обязанности официально. Рассмотрим оба варианта. 

Способы взаимодействия сторон

Ипотечный донор и реальный заемщик фигурируют в кредитной сделке по-разному:

 Официально. По ст. 308 ГК РФ оформить ипотеку могут несколько лиц одновременно. Тогда они вместе берут на себя обязательства и становятся созаемщиками. Получить кредит по такой схеме можно в любом банке — главное, чтобы участники сделки соответствовали требованиям кредитной организации. Это официальный способ ипотечного донорства, когда банк понимает, кому выдает заем, и учитывает свои риски. 

 Неофициально. Донор берет ипотеку на свое имя, а банк не подозревает, что реальный пользователь жилья и заемщик — другой человек. Это уже серая схема. 

Цель госпрограмм — поддержать определенные категории населения: семьи, IT-специалистов, жителей конкретных территорий. Суть кредитования с господдержкой состоит в выплате недополученных банком процентов из бюджета. 

Когда госпрограммой пользуется не «целевая аудитория», нарушается главный принцип: деньги уходят не по адресу. А если объем бюджетных средств по льготным ипотекам лимитирован, этот вопрос особенно актуален. Отсюда вытекают последствия — в виде санкций от кредитора и обвинения в мошенничестве, но на этом остановимся далее. А пока зафиксируем: следует помнить о рисках и подробно разобраться с вопросом неофициального «донорства». 

Банкротство созаемщика по ипотеке

Как оформить ипотеку с донором

Заключение ипотечного договора с донорством происходит в несколько этапов:

 Стороны договариваются об условиях сотрудничества. Это можно сделать на словах в надежде на добросовестность друга или родственника либо заключить договор с обязательствами по внесению платежей, будущей передаче недвижимости и прочим нюансам. 

 Оформление. Донор подает заявку в банк, получает одобрение и подписывает кредитный договор от своего имени. Реципиент может участвовать как созаемщик или поручитель, а может и вовсе не фигурировать в сделке. Логично, что собственником недвижимости становится донор: это обязательное условие, которое позволяет банку взыскать заложенное имущество в случае возникновения долга.

 Оплата кредита. Когда «сотрудничество» не подкрепляется документами, на этом этапе могут поджидать неприятные сюрпризы. Ипотеку берут на длительный срок — 10-15, а то и 30 лет. За это время в жизни реципиента (фактического заемщика и плательщика) может произойти что угодно: сложности с работой, болезнь, переезд. Если в оплате ипотеки начнутся перебои, проблемы возникнут у донора, так как в кредитном договоре фигурирует именно он. В этом случае его кредитная история испортится, посыплются звонки и письма из банка в его адрес.

 Оформление недвижимости на реципиента. Когда ипотечный кредит закрыт, донор может расставить все по местам и передать недвижимость через дарственную или фиктивный договор купли-продажи. Но если изначально все соглашения были только на словах, здесь рискует реципиент. Если собственник решит не отдавать имущество, придется судиться и признаваться в обмане. Стоит ли игра свеч? Вопрос открытый.

Не плачу кредиты, но плачу ипотеку: что будет?

Опасности ипотечного донорства

Участвовать в ипотечном донорстве — рискованно, а часто и вовсе невыгодно сторонам. Донору придется смириться сразу с несколькими ограничениями:

 У него не останется права на льготную ипотеку. К примеру, для IT-специалистов возможность купить недвижимость под низкий процент предоставляется однократно. Повторно взять семейную ипотеку можно только после полной оплаты первой и рождения еще одного ребенка.

 Донор не сможет оформлять кредиты для себя. Из-за чужой ипотеки на него ляжет повышенная кредитная нагрузка, поэтому банки будут отказывать в других займах, пока реципиент не расплатится.

 Под угрозой кредитная история. Если реципиент начнет задерживать платежи, формальному заемщику придется либо самостоятельно платить по ипотеке, либо смириться с испорченной кредитной репутацией.

 Возможно привлечение к ответственности за мошенничество. Если банк узнает, что ипотека оформлена с нарушением закона и правил банка, то потребует досрочно расторгнуть договор, реализовать недвижимость и привлечь участников серой схемы к ответственности. 

Но рискует не только донор. В случае устных договоренностей у реципиента тоже многое оказывается на кону:

 Нет никаких гарантий — возможна ситуация, когда он выплатит кредит, а донор откажется переоформлять жилье.

 Банк может изъять недвижимость и выселить незаконных жильцов, если узнает о донорской схеме.

 После смерти заемщика недвижимость отойдет наследникам — об этом стоит подумать заранее, например, договориться, что донор составит завещание в пользу фактического плательщика по ипотеке. Иначе отстоять свои права реципиенту будет сложно даже через суд.

 Возникают ограничения по использованию «настоящей» господдержки. Если в процессе выплаты ипотечного кредита в семье реципиента появится право на материнский капитал или на частичное погашение займа из средств бюджета, воспользоваться им не получится. 

Судьба ипотеки после смерти заемщика

Отдельно поговорим о случае раскрытия неофициального сговора. Когда банк узнает, что ипотека фактически выдана не формальному заемщику, последует череда санкций:

 Расторжение договора. В качестве основания банк использует запрет на переуступку прав и обязанностей по договору третьим лицам без согласия кредитора.

 Требование досрочно погасить кредит. Финансовая ответственность здесь ложится на донора. Если он не найдет нужную сумму, предстоят судебные тяжбы, принудительное взыскание долга или банкротство.

 Изъятие недвижимости. Если заемщик досрочно не погасит кредит, кредитор выйдет в суд с требованием обратить взыскание на заложенную квартиру. Жилье продадут с торгов.

Единственным законным выходом из финансового кризиса может стать банкротство. 

Поправки в закон №127-ФЗ позволяют должнику сохранить при банкротстве единственное жилье, даже находящееся в залоге у банка. Для этого нужно найти третье лицо, которое временно возьмет на себя исполнение обязательств перед кредитной организацией. Таким образом можно вывести жилую недвижимость из процедуры и отвечать перед кредиторами другим имуществом, не защищенным иммунитетом, если оно есть.

Новый закон о банкротстве с ипотекой в 2024 году

Ситуация эта непростая и требует от должника правильного поведения и тактики. Но поддаваться панике не стоит, а для повышения шансов на сохранение ипотечного жилья стоит обратиться за грамотной юридической поддержкой.