Мировое соглашение по ипотеке в банкротстве

Ипотечная квартира при банкротстве может быть реализована в пользу банка, выдавшего жилищный кредит. Так было раньше, и страх остаться без жилья останавливал должников с ипотекой от списания долгов с помощью этой процедуры. Но в 2024 году ситуация изменилась: теперь при соблюдении определенных условий можно сохранить купленную в ипотеку недвижимость и забыть об остальных задолженностях. Всё благодаря поправкам в законе №127-ФЗ, которые ввели дополнительные механизмы защиты залогового жилья. Что изменилось в законодательстве и как пользоваться новыми возможностями — в нашем материале. 

Россиянам оставят ипотеку при банкротстве: Путин подписал указ

Что нового в законе

В сентябре 2024 года вступили в силу правила, которые позволили чувствовать себя спокойнее гражданам, желающим взять ипотеку или уже оформившим кредитный договор:

 В ст. 213.10 №127-ФЗ ввели уточнение: теперь ипотечный долг за заемщика во время его банкротства может погасить другой человек. В результате жилье не выставляется на торги.

 Новая ст. 213.10-1 №127-ФЗ позволяет заключить с банком мировое соглашение о выплате ипотеки после окончания банкротного дела. Если удастся найти компромисс с кредитором, другие задолженности будут списаны, а недвижимость сохранится. Особенно важно для должников то, что согласие остальных кредиторов не требуется. Вопрос решают между собой банк и заемщик. Если соглашение в итоге утвердит суд, ипотечные платежи должно вносить третье лицо либо сам банкрот из доходов, которые не подлежат изъятию, а также послебанкротных заработков.

Дмитрий Токарев Учредитель НЦБ Что важно, по новым правилам ведутся не только дела о банкротстве, запущенные после вступления поправок в закон, но и те, что были в ходу к этому моменту, — при условии, что ипотечное жилье еще не реализовано.

 Еще одно свежее изменение касается госпошлин за подачу заявления о банкротстве. Если кредитор хочет принудительно обанкротить неплательщика, юрлицу-заявителю это обойдется в 100 000 рублей, гражданину — в 10 000 рублей. Если же в суд обращается сам должник, платить ничего не нужно. 

С 9 сентября 2024 года госпошлину за заявления по делам о банкротстве нужно уплачивать в повышенном размере

Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве

Возможность сохранить заложенное жилье при банкротстве существовала и раньше. В процедуре реструктуризации долгов имущество остается неприкосновенным, а задолженности необходимо выплачивать по графику, согласованному собранием кредиторов и утвержденному судом. Но в этом случае гражданина не освобождают от обязательств. В течение 5 лет он должен рассчитаться с долгами, хоть и на более лояльных условиях.

Если же цель человека — не добиться более мягкого режима возврата заемных средств, а полностью избавиться от долговой нагрузки, раньше приходилось жертвовать ипотечной недвижимостью.

Не плачу кредиты, но плачу ипотеку: что будет?

По новым правилам должники могут сохранить единственное жилье, обремененное ипотекой: для этого есть 2 способа. Первый — найти родственника или друга, который возьмет на себя единовременное погашение жилищного кредита. Схема такая:

 Должник заручается поддержкой близкого, который в состоянии погасить остаток ипотеки.

 Этот человек выплачивает ипотечный долг.

 Недвижимость теряет статус залоговой, превращается в единственное жилье банкрота и выводится из процедуры.

 Банкротство продолжается в отношении иного имущества должника, но жилплощадь вне опасности.

Фактически это деньги в долг, которые плательщик предоставляет банкроту, чтобы тот сохранил недвижимость. Об условиях возврата стороны договариваются между собой, но выплата займа должна произойти не раньше чем через 3 года после завершения банкротного дела.

Что такое конкурсная масса?

Второй способ — заключение мирового соглашения. Рассмотрим эту процедуру подробно.

Как проходит банкротство с мировым соглашением по ипотеке 

Подписать документ можно на любой стадии дела, но не ранее 2 месяцев после его запуска. Этот срок дается для формирования реестра требований кредиторов. Главное — успеть до реализации ипотечной недвижимости. 

Условия соглашения

Мировое соглашение по ипотеке имеет несколько особенностей:

 заключается на добровольной основе при наличии договоренностей между банком и ипотечным заемщиком, причем стороны свободны в выборе условий;

 утверждается судом;

 не ведет к прекращению банкротства, в отличие от стандартного мирового соглашения;

 не может быть оспорено прочими кредиторами;

 не должно нарушать права сторон — поэтому ставка и прочие условия кредитования не меняются; банк не ухудшает положение должника, но и уступать в ущерб собственным интересам не обязан.

Мировое соглашение при банкротстве физлица

 Не всякая жизненная ситуация подходит под новые правила о мировом соглашении. Должны выполняться следующие условия:

 ипотечное жилье — единственное, то есть у банкрота нет в собственности иных жилых помещений;

 ипотечный кредит выплачивается без просрочек или заемщик готов закрыть задолженность в сроки, согласованные с банком и указанные в мировом соглашении;

 в суде не выявлены факты злоупотреблений со стороны должника;

 есть третье лицо, готовое взять на себя платежи, либо у должника есть доходы, которые исключаются из конкурсной массы, — обычно речь идет о выплатах военнослужащим, которые защищены иммунитетом.

Зарплата во время банкротства: карты, деньги, две сберкнижки

Этапы банкротства с соглашением по ипотеке

Итак, банкрот решил заключить с банком соглашение. Ему предстоит проделать следующие шаги:

 Переговоры сторон. Должнику нужно убедить банк, что договоренности не обернутся для кредитной организации новыми рисками и убытками. В качестве гарантии можно найти третье лицо с достаточными доходами для совершения ипотечных платежей. Другой вариант — показать, из каких собственных заработков заемщик будет производить выплаты (напомним, что эти поступления не должны включаться в конкурсную массу).

 Разработка документа и утверждение в суде. Без резолюции судебного органа соглашение не имеет силы.

 Вывод ипотечной жилплощади из конкурсной массы. Требования банка, с которым подписано мировое соглашение, исключаются из банкротного реестра, он больше не участвует в процедуре.

 Реализация имущества и завершение банкротного процесса. По остальным долгам банкрот отвечает имуществом, не защищенным иммунитетом. Финансовый управляющий реализует его на торгах, а деньги направляет на исполнение обязательств перед кредиторами. 

В результате такого банкротства человек становится свободным ото всех задолженностей, кроме ипотечного кредита.

Как сохранить имущество при банкротстве физических лиц

Вправе ли банк отказаться идти на мировую

Банк нельзя заставить заключить мировое соглашение по ипотеке. Это добровольное волеизъявление сторон, и теоретически кредитор может отказать должнику. Тогда процедура пойдет по стандартной схеме с изъятием и реализацией ипотечного жилья в пользу залогодержателя.

 Но стоит помнить, что каждая кредитная организация заточена под получение прибыли — и для заемщика это шанс остаться с крышей над головой. Банк тоже заинтересован в мирном урегулировании конфликта, так как:

 продолжит получать регулярные платежи и не потеряет доход по процентам;

 не понесет финансовых потерь, если сумма от реализации окажется меньше желаемой;

 избежит самостоятельной реализации недвижимости, если она не уйдет с банкротных торгов, а это не всегда просто (например, продать объект, приобретенный с участием материнского капитала или с детскими долями, хлопотно).

Может ли финансовый управляющий помешать договориться с банком

Финансовый управляющий — ключевой участник банкротства. Он контролирует действия сторон, обеспечивает баланс законных интересов и сопровождает введенные судом процедуры. 

Может ли он воспрепятствовать заключению мирового соглашения между банком и должником? Нет, согласования управляющего не требуется. 

Главная задача должника — договориться с кредитором, и тогда останется соблюсти формальный регламент. 

Роль финансового управляющего при банкротстве

Содержание документа

Стороны сами определяют, кто составляет соглашение. Так как это в интересах банкрота, зачастую он и занимается формальностями. В документе стандартно указывают:

 реквизиты сторон — кредитора, должника и третьего лица, если его привлекают в качестве нового плательщика;

 сведения о сумме задолженности и объекте недвижимости;

 отметка о том, что требования банка подлежат исключению из реестра, а жилье — из конкурсной массы;

 условия погашения — первоначальные или новые, которые посильны для должника и устраивают кредитора;

 уточнение, что долг по ипотеке не подлежит списанию в рамках банкротства. 

Бумаги подписывают стороны и утверждает суд. 

Списание основного долга по ипотеке

Мировое соглашение во внесудебном банкротстве

Банкротство через МФЦ доступно гражданам с финансовой нагрузкой от 25 000 до 1 млн рублей. Другие принципиальные отличия этого способа списания долгов от судебного процесса:

 проходит без финансового управляющего;

 длится 6 месяцев и не подлежит продлению;

 аннулирует только обязательства, указанные должником в заявлении;

 подходит, если у банкрота нет имущества на реализацию.

Иными словами, внесудебное банкротство актуально в сложных случаях, когда кредиторам нечего взять с должника. Логично, что при наличии ипотечного жилья, которое может быть продано в пользу банка, обанкротиться без суда не получится. 

Как пройти внесудебное банкротство?

Преимущества и недостатки мирового соглашения

Мировое соглашение об ипотечном жилье при банкротстве — нововведение. Все его плюсы и минусы станут понятны со временем. Но уже можно выделить очевидные преимущества:

 залоговая недвижимость сохраняется за должником;

 на договоренности банка и заемщика не влияют остальные кредиторы и финансовый управляющий;

 банкрот списывает все долги, кроме ипотеки, и продолжает исполнять обязательства перед залоговым кредитором.

Из минусов выделим:

 отсутствие механизмов влияния на решение банка, выдавшего жилищный кредит;

 необходимость привлечения к оплате ипотеки третьего лица, которая может оказаться непосильной задачей.

Кроме того, важно понимать: если банкрот перестанет исполнять условия мирового соглашения, банк вновь включит требования в реестр и вернет объект в конкурсную массу, а если это случится после банкротства — обратит взыскание на жилье. 

Судебная практика по новым правилам еще только формируется, но банкроты уже пользуются предоставленным шансом. Например, в деле №А32-52036/2022 должник сохранил дом и земельный участок путем заключения соглашения с банком. 

Подведем итог. С помощью мирового соглашения по ипотеке банкрот может спасти единственное жилье, кредит за которое еще не выплачен. Правда, заключать его имеет смысл, только если условия посильны, и заемщик или третье лицо в состоянии платить по графику.