Единственное жилье при банкротстве

Когда человек попадает в долговую яму, то часто убегает от трудностей и не решается на банкротство. Верх над разумом берет страх остаться на улице и лишиться самого дорого — жилплощади. Процедура, действительно, овеяна десятками мифов. Однако лишь некоторые опасения обоснованы. Отметим, что единственное жилье должника защищено законом и не подлежит взысканию ни при каких обстоятельствах. В то же время есть прецеденты, когда единственную квартиру изымали в пользу кредиторов. Как понять, сохранят недвижимость или отберут в конкретном случае? Разберемся подробнее.

Что такое единственное жилье

Обратимся к закону: по ст. 446 ГПК РФ единственным жильем считается квартира или дом с земельным участком. При этом важно, что:

недвижимое имущество полностью или частично находится в собственности должника;

там проживает семья, и это единственное пригодное жилое помещение.

Когда условия совпадают, то жилплощадь не участвует в банкротстве и исключается из конкурсной массы. Это означает, что недвижимость не подлежит реализации и продаже на торгах.

Остановимся на понятии «пригодное для проживания». Если гражданин с семьей живет, к примеру, в дачном кооперативе, и дом по документам не проходит как жилой, то единственным он считаться не будет даже при условии фактического пребывания там людей. А значит, его заберут и включат в конкурсную массу.

Другой момент — прописка. Если банкрот официально владеет одной квартирой, где и прописан, а живет в другой, к примеру, съемной — то его недвижимость защищена от реализации в банкротстве. И тот факт, что он там физически не проживает, не играет роли.

А если еще одна квартира оформлена на супруга?

Если должник состоит в зарегистрированном браке, у семьи несколько квартир, или есть загородный жилой дом, а часть имущества записана на супруга, то оно будет реализовано, но в особом порядке:

недвижимость не единственная, поэтому не подлежит исключению из конкурсной массы;

все нажито в браке, поэтому является совместным, независимо от того, на кого формально зарегистрировано. Соответственно, долю банкрота реализуют в ходе банкротства. Выделить ее в натуре невозможно, поэтому продадут квартиру или дом целиком, а часть, принадлежащую второму супругу, вернут деньгами. 

Есть шанс избежать такого исхода. Если между супругами заключен брачный договор, а недвижимость отписана супругу, то перестает быть совместной, и забрать ее нельзя. 

Возникла мысль быстро оформить брачный контракт перед банкротством и вывести «лишнее» жилье из-под реализации? Призываем этого не делать. Финансовый управляющий (далее — ФУ) проверит сделки физ лица за 3 года и, если выявит подозрительные договоры, ухудшающие положение кредиторов, оспорит их в суде. 

Могут ли отобрать единственное жилье

Если принять правило «единственное жилье — не трогать», то отобрать его не могут. Но судебная практика говорит об обратном: случаи, когда суд встает на сторону кредиторов и разрешает взыскание единственного дома/квартиры, встречаются все чаще. Давайте разбираться, когда есть риск лишиться жилплощади. 

Недобросовестное поведение должника

Некоторые должники воспринимают подготовку к банкротству как возможность схитрить и спрятать имущество от взыскания. Они переписывают все на родственников, оформляют дарственные и распродают дешевле рынка. Либо не сообщают ФУ о наличии жилья. Все это — недобросовестное поведение банкрота. 

Человек понимает, что находится в плачевной финансовой ситуации, и намеренно ухудшает положение кредиторов, лишает их возможности хотя бы частично компенсировать потери в банкротстве. Делать это бессмысленно. Конкурсный управляющий самостоятельно разыскивает имущество через Росреестр и ГИБДД, проверяет сделки должника, поэтому обман точно вскроется. И тогда суд встанет на сторону кредиторов и разрешит реализовать даже единственное жилье, если его пытались скрыть. Деньги отдадут кредиторам, а в списании оставшихся долгов откажут.

Рекомендуем не принимать никаких решений до консультации с юристом, а затем четко следовать стратегии банкротства. Тогда процедура пройдет гладко, а сохранить получится не только единственное жилье, но и остальное имущество по максимуму.

Недвижимость нежилая

По ст. 15 ЖК РФ жилым считается помещение, изолированное от других и пригодное для проживания по санитарным и техническим требованиям. Если жилье должника не является таковым, то даже отсутствие вариантов для переезда, не остановит ФУ от взыскания и реализации.

Попытки оспорить решение суда были. В 2018 году в Ростове-на-Дону рассматривалось дело о банкротстве, где должник проживал с семьей в нежилом помещении. Оно было единственным, но суд отказал в изъятии из конкурсной массы. Признать жильем не оборудованную для жизни комнату, пристроенную к многоквартирному дому, невозможно.

Недвижимость намного больше, чем стандартная потребность в квадратных метрах

Формально нет требований к размеру единственного жилья, но, если банкрот живет в апартаментах в несколько уровней, то кредиторы могут ходатайствовать перед судом об их реализации. Для должника приобретут жилплощадь поменьше, а разницу направят на погашение долга.

Практика не повсеместная и применяется нечасто. Суд рассматривает каждую ситуацию отдельно, ведь значение имеет и время, и способ приобретения недвижимости, а также наличие долгов на тот момент.

Другая ситуация: в деле № А40-127370/2017 банкрот решил представить единственным более просторное жилье. Перед банкротством он был прописан в городской квартире, а потом зарегистрировался в доме с большим метражом, чтобы его признали единственным и исключили из конкурсной массы. Финуправляющий вмешался и не допустил этого. 

Недвижимость в ипотеке

Ипотечная квартира или дом автоматически попадают под реализацию. Залоговое жилье принадлежит владельцу с ограничениями, и при просрочках платежей банк вправе обратиться в суд за изъятием. При реализации недвижимости в банкротстве 80% от вырученной суммы уходит банку, выдавшему ипотеку, остаток средств — на оплату услуг финуправляющему.

Если дело ведет грамотный юрист, он и такую ситуацию развернет в пользу клиента. Например, есть шанс взять часть денег от реализации на приобретение скромной, но собственной жилплощади. Недвижимость постоянно растет в цене, а если большая часть задолженности перед банком на момент банкротства уже погашена, то можно продать жилье с выгодой. Новая квартира должна быть в том же городе и районе, что и проданная. К тому же должник и члены семьи не должны страдать, их права тоже учитывают. 

Жилье используется не по назначению

В суде должник рассказывает, что ему некуда идти, а поэтому продавать единственное жилье никак нельзя. В ходе банкротства выясняется, что в нем никто не живет, а жилплощадь используется для предпринимательской деятельности. С нее не платили налоги, доход прошел стороной от конкурсной массы, а значит, банкрот нарушал закон и действовал против кредиторов.

Так, в деле № А03-9949/2017 должник сделал из частного дома гостиницу, а доход утаивал от финуправляющего. Суд включил его в конкурсную массу. 

Как не лишиться единственного жилья

Главное правило, чтобы сохранить жилье в банкротстве — это не придумывать серых схем и честно проходить процедуру. Если банкрот не прячет квартиры, не меняет прописку, не пишет формальные дарственные и договоры купли-продажи, чтобы обвести кредиторов вокруг пальца, то трудностей не возникнет.

Банкротство в целом и оценка имущественного положения должника не универсальные процедуры. Многое зависит от восприятия судом поведения банкрота и наличия в его действиях злого умысла.

Единой судебной практики тоже нет. Одному должнику оставляют шикарную квартиру, потому что в другой, меньшей по площади, идет ремонт, и она непригодна для жизни. У другого — реализуют загородный дом и приобретают взамен квартиру. 

В исходе дела ключевое значение приобретают опыт, знания и умение принимать нестандартные решения юриста, который сопровождает банкротство.

Универсальные советы, которые помогут сохранить квартиру и прочую недвижимость в банкротстве:

1. Не распоряжаться имуществом после образования долгов: не дарить, не продавать, не переуступать.

2. Не расплачиваться только с одним из кредиторов — это сделка с предпочтением.

3. Не искать выгодных сделок — их оспорят в банкротстве.

4. Не заключать брачный договор — в этом нет смысла, документ отменят.

5. Не скрывать задолженности и не прятать собственность.

Необходимо заручиться грамотной юридической поддержкой и честно рассказать о проблемах, предоставить полный перечень имущества. В этом случае процедура признания несостоятельности пройдет гладко и без непредвиденных трудностей.