Аренда жилья и банкротство

Далеко не у каждого есть собственное жилье. А вот кредиты и микрозаймы, по данным ЦБ РФ, в 2024 году оформлены у 50 млн человек. Это около 40% совершеннолетних жителей страны, которым доступны займы в кредитных организациях. И многие из них не справляются с кредитной нагрузкой, ведь финансовые сложности могут коснуться любого, причем форс-мажорные ситуации подкрадываются неожиданно.

Число россиян с кредитами достигло 50 млн — РБК (rbc.ru)

Владельцам недвижимости волноваться не о чем: единственное жилье защищено законом. Но что делать тем, кто жилье снимает – чем платить за аренду во время банкротства? Как не остаться на улице? А если банкрот сдает недвижимость и получает доход? Давайте разбираться.

Единственное жилье при банкротстве

Как арендовать квартиру во время банкротства

Аренда жилья – не ограничение для банкротства. Заявить о финансовой несостоятельности вправе любой человек, и наличие/отсутствие недвижимости не может служить поводом для отказа в списании долгов. Важно только соответствие признакам неплатежеспособности (хотя бы одному):

 допущены просрочки в исполнении всех обязательств;

 доходов недостаточно, чтобы платить 10% и более ежемесячных взносов;

 стоимости имущества не хватит на погашение задолженностей;

 исполнительные производства закрыты, так как взыскать нечего.

Статья 213.6. Особенности рассмотрения обоснованности заявления о признании гражданина банкротом

Если в вашей ситуации есть такие признаки, вы можете (а при долгах от 500 000 руб. – обязаны) направить заявление о банкротстве в арбитражный суд и списать задолженности.

Тест Признают ли Вас банкротом? Пройти тест

В зависимости от финансовой ситуации, суд введет одну из следующих процедур:

 Реструктуризация долгов. На этом этапе задолженности не списывают, а разбивают на посильные суммы с обязательными выплатами в течение 5 лет. Если должник справляется с новым графиком, то банкротом не становится и постепенно закрывает долги. В распоряжении гражданина остается 50 000 рублей в месяц на покрытие личных расходов. Если нет материальной поддержки супруга или родственников, платить за аренду квартиры и содержать себя на эти деньги будет тяжело. А при наличии семьи и детей – совсем туго.

 Реализация имущества. Эта процедура начинается с признания должника банкротом, а завершается аннулированием долгов. Финансовый управляющий (ФУ) формирует из части имущества гражданина конкурсную массу, реализует на торгах, оплачивает вырученными деньгами часть задолженностей, а непогашенный остаток списывается. Пока идут эти процессы, управляющий контролирует все денежные поступления и банковские счета банкрота. Должнику временно запрещено распоряжаться имуществом и доходами. Его текущие заработки тоже включаются в конкурсную массу, а человеку выделяется на жизнь прожиточный минимум (ПМ).

Прожиточный минимум при банкротстве

Ни в первом, ни во втором случае арендованная жилплощадь, на которой проживает банкрот, не интересует финансового управляющего, поскольку должнику не принадлежит. Тем не менее стоит учитывать некоторые нюансы: 

 расходы на съем квартиры придется тянуть из тех средств, которые ФУ будет передавать должнику из его собственных доходов;

 за аренду может платить супруг или другой член семьи банкрота из своих заработков – он не участвует в процедуре.

Вывод один: арендовать жилье можно, причем для этого не нужно получать согласие ФУ. Но на съем может банально не хватить денег.

Впрочем, ситуация не безвыходная: при определенных обстоятельствах гражданин может получить дополнительные средства на аренду квадратных метров…

Как объявить себя банкротом через суд

Как получить деньги на аренду

Есть хорошая новость: арендатор-должник вправе рассчитывать на выделение определенной суммы из текущих доходов, попадающих в конкурсную массу, для оплаты съемного жилья. Только договоренностей с финансовым управляющим здесь недостаточно: нужно обращаться с ходатайством в суд, который ведет дело о банкротстве.

Чтобы получить дополнительные средства, необходимо написать заявление и приложить доказательства потребности в деньгах:

 паспорт с пропиской по другому адресу либо свидетельство о временной регистрации;

 справку об отсутствии недвижимости из ЕГРН;

 договор аренды с подтверждением пользования жилым помещением и передачи оплаты арендодателю;

 выписку из ЕГРН с указанием собственника арендованной жилплощади.

Суд внимательно рассмотрит бумаги, чтобы оценить обоснованность требований о выделении дополнительных средств из конкурсной массы. Ведь такой запрос от должника – не из легких, поскольку необходимо найти баланс интересов всех участников процесса:

 Несмотря на наличие невыполненных финансовых обязательств, гражданина нельзя лишать конституционных прав на нормальную жизнь и личное достоинство. 

 В то же время кредиторы имеют право на возврат средств, ведь сама суть процедуры подразумевает передачу части имущества и дохода должника в пользу таких лиц для частичной компенсации их потерь.

Для принятия объективного решения суд опирается на совокупность факторов:

 наличие у банкрота собственного жилья и регистрации;

 площадь недвижимости, которой он владеет/где прописан, и той, которую арендует;

 стоимость аренды.

Суд рассматривает запрос о выделении дополнительных средств на оплату арендованной жилплощади с разных сторон: насколько обоснована такая мера и оправдан ли съем конкретной квартиры. В итоге будет принято одно из трех решений.

Деньги на аренду выделят – если у банкрота нет собственной недвижимости

Этот благополучный для должника исход дела вполне возможен, если он приведет убедительные аргументы.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2022 г. по делу №А60-64967/2021

Но надо учитывать, что при рассмотрении запроса гражданина суд применяет принцип разумности выбора арендуемого жилья. Если должник не платит банкам и живет в роскошном пентхаусе, логично, что долги оплачены не будут. Но возможно компромиссное решение: к примеру, уменьшение суммы до разумных пределов, как в деле №А21-784/2017, где суд опирался на среднюю стоимость аренды однокомнатной квартиры. 

Суд откажет, если у должника есть недвижимость или он может проживать по месту прописки

Чтобы получить одобрение на выделение денег на оплату аренды, необходимо доказать, что жить там, где человек зарегистрирован, по объективным причинам невозможно, например:

 жилплощадь принадлежит родственникам, ее продали или подарили;

 недвижимость находится в собственности у супруга, брак с которым уже расторгнут. 

Впрочем, суд вправе одобрить выделение средств на арендную плату из конкурсной массы и без проверки прописки. Но кредиторы могут возмутиться и оспорить подобное решение.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2018 г. по делу № А28-6798/2017 

Последует отказ на основании того, что траты на аренду включены в прожиточный минимум

Так как четкого регулирования этого вопроса нет, оспорить такую позицию суда будет сложно.

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 августа 2018 г. по делу №А65-448/2017

Поэтому, чтобы обосновать выделение дополнительный суммы, следует подготовить веские доказательства. Лучше доверить эту задачу опытному юристу.

Если арендодатель – банкрот

Строго говоря, банкрот – это лицо, не обладающее активами, которые можно использовать для того, чтобы расплатиться по долгам. Но если у человека есть недвижимость, которую он сдает в аренду, возникают вопросы.

Финансовый управляющий тщательно анализирует ситуацию должника и, конечно, обнаружит жилье, от которого поступает доход. Сначала рассмотрим ситуацию, когда такой объект недвижимости – второй у человека, то есть в одной квартире он живет сам, а другую сдает. В этом случае собственнику важно знать, что:

 пока не заявил о банкротстве, он вправе сдавать недвижимость и не спрашивать разрешения у кредиторов;

 если дело заканчивается на этапе реструктуризации, проблем со сдачей жилплощади в аренду не будет – наоборот, поступления помогут не выбиваться из нового графика платежей; 

 если банкротство перейдет на стадию реализации имущества, у банкрота нет права самостоятельно распоряжаться собственностью и сдавать жилье без ведома финансового управляющего. 

 Единственный вариант: доказать, что сдавать жилплощадь выгоднее, чем продать. Тогда ФУ может согласовать арендную сделку. Но средства, выплачиваемые арендатором, пойдут в конкурсную массу для погашения требований кредиторов.

События будут развиваться так:

 ФУ оценит, что оптимальнее: продать недвижимость или сдавать в аренду;

 при выборе второго варианта управляющий разместит предложение на площадке для электронных торгов, соберет предложения, выберет арендатора и заключит договор аренды;

 поступающая арендная плата будет перечисляться в конкурсную массу за исключением минимума, положенного банкроту.

А если должник сдает единственное жилье?

Единственное жилье не подлежит реализации и сохраняется за банкротом. Исключение – роскошные апартаменты, которые по инициативе кредиторов могут быть проданы и заменены среднестатистической квартирой с минимально необходимым количеством квадратных метров. Однако это редкая ситуация.

Представим более частый случай: должник живет у родственников, а свою жилплощадь сдает. Несмотря на иммунитет единственного жилья, передать его в аренду в процессе банкротства вряд ли получится:

 проживание в квартире – важное условие для признания ее единственной, а если банкрот сдает жилье, его специфический статус утрачивается и такое имущество может уйти на реализацию;

 даже если должник добьется разрешения сохранить и сдавать недвижимость, арендные платежи пойдут в конкурсную массу.

Дмитрий Токарев Учредитель НЦБ У человека может возникнуть соблазн сдавать жилплощадь неофициально, в обход финансового управляющего. Но это опасная стратегия: если обман обнаружится, велик риск отказа в списании долгов по итогам банкротства.

Отказ в признании гражданина банкротом

Можно ли сдавать залоговое жилье

Сдавать залоговую квартиру можно, но для этого необходимо получить согласие от банка. В банкротстве же у такой жилплощади особый статус. Ее забирают и реализуют в пользу залогового кредитора. Если жилье было для должника единственным, остаток средств могут передать ему на приобретение новой жилплощади.

Но в 2024 году в закон №127-ФЗ внесены поправки, позволяющие сохранить залоговую недвижимость. Для этого у банкрота есть 2 способа:

 найти другого человека, который возьмет на себя ипотечные платежи;

 платить из доходов, которые не подлежат взысканию.

Федеральный закон от 08.08.2024 N 298-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» 

Как видите, недвижимость в банкротстве требует особого внимания. Сдаете вы свою жилплощадь или, наоборот, арендуете, – нужно принимать во внимание десятки нюансов. Чтобы учесть все детали и не запутаться в нововведениях, рациональнее заручиться качественной юридической поддержкой и действовать в соответствии с рекомендациями профессионалов.