Покупка ставки по ипотеке: что это?

Банк предлагает снизить процент по ипотеке — стоит ли соглашаться? Предложение заманчивое, учитывая интенсивный рост ставок. Однако не нужно спешить! Советуем сначала разобраться с условиями, просчитать риски, изучить нюансы и только после этого принимать решение. Этот материал прояснит все вопросы. 

Дом.РФ: на 25.10.2024 средневзвешенная ставка по ипотеке на первичное и вторичное жилье составляет 25,4%

Можно ли купить новую ставку по ипотеке

Возможность снизить процентную ставку действительно существует. Такое предложение есть у Сбера, ВТБ и прочих крупных кредиторов. Механизм изменения условий ипотеки следующий:

 Процент можно снизить, как правило, в момент подписания кредитного договора.

 Заемщик выбирает соответствующую опцию и желаемые параметры. К примеру, в Сбере минимальная плата за скидку составит 0,5% от суммы займа. Также можно выбрать срок действия новой ставки — несколько лет или полный период ипотеки.

 Банк пересчитывает ежемесячные платежи и меняет договор.

 Заемщик вносит единовременный платеж, который списывается в момент заключения сделки вместе с первоначальным взносом — важно, чтобы вся сумма была на счете. 

Опция добровольная. Банки вправе предлагать, но не требовать внесения дополнительного платежа. И это никак не должно повлиять на одобрение или отказ в выдаче займа. Единственное последствие отказа — это заключение кредитного договора на базовых условиях. 

С какой недвижимостью это работает

Каждый банк самостоятельно формирует программы по понижению ставки и вправе включать в нее те объекты недвижимости, которые считает подходящими. Чаще под опцию подпадают:

 квартиры — новостройки и вторичка;

 частные дома;

 коммерческая недвижимость.

Иногда уменьшить процент можно при рефинансировании. Однако этот момент необходимо уточнять у кредитора.

Объединение кредитов в один: есть ли смысл?

Сколько стоит снижение 

Нельзя точно сказать, во сколько обойдется уменьшение процентной ставки. Все зависит от нескольких параметров, среди которых:

 Банк. Каждая финансовая организация вправе назначать плату на свое усмотрение.

 Цена недвижимости и размер первого взноса. Стоимость опции определяется в процентном соотношении к сумме займа.

 Выбранный срок. Чем дольше заемщик хочет платить по сниженной ставке, тем дороже обойдется подключение услуги.

 Срок ипотеки. Стоимость опции растет пропорционально увеличению продолжительности периода погашения кредита. 

Примерную сумму можно рассчитать на онлайн-калькуляторе или в офисе банка. Но точную цену определят во время рассмотрения заявки и согласования условий, исходя из ситуации заемщика.

 Домклик приводит пример расчета скидки на ипотеку в 6 млн рублей на 15 лет при базовых 18,2%:

 если единоразово заплатить 2,7% (162 000 рублей), скидка составит 1% — экономия 773,6 тыс. рублей;

 платеж 5,8% принесет выгоду в 2% на весь срок ипотеки — 1,5 млн рублей;

 чтобы снизить ставку на 2% на 2 года, нужно заплатить 3,2% — получится сэкономить 996,5 тыс. рублей.

Чем больше готов сразу заплатить заемщик, тем существеннее будет скидка. 

Но всегда ли это выгодно? Рассмотреть предложение стоит, если:

 заемщик не подходит под условия льготных программ;

 планируется ипотека на длительный срок — от 5 лет без досрочного погашения.

В остальных случаях стоит внимательно просчитать выгоду, так как услуга обойдется в среднем в 4-5% от стоимости недвижимости. 

Активация новой ставки

Чтобы активировать опцию снижения процентной ставки, заемщику необходимо подумать и принять решение заранее:

 уточнить, есть ли в банке программа по уменьшению процентной ставки;

 при общении с менеджером по поводу условий кредитования сообщить о желании внести единовременный платеж и уменьшить ставку;

 изучить предложение банка и проверить, насколько это выгодно, учитывая срок кредитования и планы по досрочному погашению;

 принять участие в сделке, оплатить первый взнос и комиссию за скидку.

Все действия необходимо выполнить до и во время подписания договора. После того как ипотека оформлена, изменить ставку уже не получится. Единственный вариант — попробовать рефинансировать заем.

Не плачу кредиты, но плачу ипотеку: можно ли так делать?

Подводные камни

Важно понимать, что в любых якобы выгодных заемщику программах банк всегда в плюсе. Снижение процентной ставки тоже направлено на получение кредитором прибыли — хотя при определенных условиях выгода будет обоюдной. Поэтому перед подписанием документов необходимо внимательно посчитать плюсы и минусы:

 Есть ли нужная сумма для единовременного платежа — часто даже на первоначальный взнос приходится копить деньги, некоторые заемщики берут кредит на эти цели. Нужно учитывать, что собственные деньги придется внести одним разом при заключении договора.

 Если в будущем появится возможность досрочно выплатить долг, то пересчитают только проценты, деньги за снижение ставки не вернут.

 Если в дальнейшем рефинансировать ипотеку в другом банке, плату за выгодный процент тоже не вернут — получится, что заемщик «подарил» средства кредитору.

 Иногда стоимость опции и экономия на процентах практически равнозначны.

Если программа окажется невыгодной, можно рассмотреть другие способы сэкономить на ипотеке.

Как еще получить особые условия по ипотеке

Есть достаточно альтернативных вариантов оформления ипотечного кредита с пониженной ставкой:

 Воспользоваться государственной поддержкой. На федеральном уровне льготные условия на приобретение жилья предоставляют семьям с детьми, сотрудникам аккредитованных IT-компаний, жителям сельской местности. Также работают программы на региональном уровне: к примеру, дальневосточники в возрасте до 35 лет могут приобрести недвижимость под 2%.

 Подобрать выгодную программу от застройщиков. Часто девелоперы мотивируют покупателей приобретать недвижимость и дают сниженный процент. Но выбор будет ограничен объектами застройщика. Возможно, в предложении будут участвовать конкретные квартиры — например, расположенные на первом этаже.

 Обратиться в банк, который предлагает специальные условия. Кредитные организации предоставляют более выгодные варианты зарплатным клиентам или носителям VIP-статуса.

 Оформить личное и титульное страхование. Оформление ипотечного кредита предполагает обязательное страхование недвижимости. Другие виды полисов можно докупить добровольно, и в некоторых случаях они помогают получить ипотеку под более выгодный процент.

Титульная страховка от банкротства продавца недвижимости

 Стать в очередь на частичную компенсацию расходов. На уровне региона или муниципалитета можно претендовать на поддержку в приобретении квадратных метров. Такое право есть у социально незащищенных слоев населения, у сотрудников медицинской и педагогической сферы. Но сразу следует понимать, что ждать своей очереди придется долго. 

Что будет, если не платить 

Если кредитор и заемщик договариваются о снижении процентной ставки, это фиксируется в кредитном договоре и графике платежей. Стандартно банки предлагают клиентам аннуитетный вариант погашения с равными ежемесячными выплатами. При этом внутри каждого платежа заложен дисбаланс процентов и основного долга: сначала заемщик выплачивает проценты, и только во второй половине графика приступает к погашению основного тела займа.

Тело кредита: зачем об этом знать

Оплата обычно списывается с банковской карты каждый месяц в день, указанный в графике. Что будет, если не заплатить? Как в случае с любым другим кредитом, пропуск обязательного платежа чреват неприятными последствиями:

 банк начнет начислять неустойку и задействует собственную службу работы с проблемными клиентами, которая будет звонить и писать сообщения с напоминаниями о задолженности;

 если через пару месяцев ничего не изменится, банк может продать долг коллекторам или подать в суд, чтобы взысканием занялись судебные приставы;

 ФССП запретит должнику выезд за границу, заблокирует счета, будет удерживать часть доходов, наложит арест на имущество и реализует его для расчета с кредитором.

 И это только часть последствий неуплаты. Когда речь идет о просрочках не по потребительскому кредиту, а по ипотеке, все становится еще серьезнее. Недвижимость в залоге у банка, поэтому кредитная организация вправе продать объект и компенсировать потери. Должника выселят, даже несмотря на отсутствие другого жилья.

Единственное ипотечное жилье: можно ли оставить ипотеку при банкротстве?

Банкротство как выход для должника по ипотеке

В прежней редакции закона №127-ФЗ действовало незыблемое правило: при банкротстве должника ипотечное жилье реализуется в пользу залогового кредитора, даже если квартира — единственная.

Россиянам оставят ипотеку при банкротстве: Путин подписал указ

Теперь появился шанс сохранить недвижимость. Поправки в закон, вступившие в силу в сентябре 2024 года, позволяют вывести залоговую квартиру или дом из периметра банкротства. Должник вправе заключить мировое соглашение с банком и продолжить платить по графику. Но есть нюанс: выплаты не должны негативно повлиять на интересы остальных кредиторов. Поэтому возможны два варианта:

 Есть третье лицо, которое готово временно взять на себя ипотечные платежи, пока банкрот не восстановит платежеспособность. Это может быть супруг или родители — главное не допускать просрочек. Третье лицо может также полностью погасить ипотечный заём во время банкротства: тогда у залогового кредитора не останется причин настаивать на изъятии жилья.

 Должник получает доходы, которые не включаются в конкурсную массу. Учитывая, что туда попадают деньги от работы в найме или предпринимательской деятельности, речь, как правило, идет о вознаграждении военнослужащего. Оно приравнивается к социальному и взысканию не подлежит.

 Однако, чтобы во время банкротства заключить с банком мировое соглашение и продолжить вносить обязательные платежи по графику, залоговое жилье должно быть единственным, а заемщик ипотечного кредита — добросовестным и не иметь просрочек. При этом банк должен добровольно пойти на мировое соглашение — никто не может обязать или заставить финансовую организацию подписывать новый договор. Если все в порядке, то банкрот продолжит жить в ипотечной квартире, а долги перед остальными кредиторами будут списаны в стандартном порядке.

Мировое соглашение по ипотеке в банкротстве

Вывод очевиден: оказавшись в сложной финансовой ситуации, не стоит метаться и предпринимать спонтанные шаги. Лучше обратиться за юридической помощью — в этом случае появится шанс сохранить ипотечное жилье и избавиться от других финансовых обязательств.