Титульная страховка от банкротства продавца недвижимости

Представьте ситуацию: вы приобрели недвижимость и честно расплатились накопленными или ипотечными средствами. Спустя пару лет вашего владения собственностью, продавец оказывается неплатежеспособным и подает на банкротство. Арбитражный суд признает сделку недействительной и решает вернуть имущество в конкурсную массу. Вы остаетесь без квартиры и без денег, так как взять с банкрота нечего. Еще хуже, если платите банку ипотеку — ее никто не простит и не отменит, ведь средства потрачены. Это не страшный сон, а реальный риск потери имущества, который исключить невозможно. Зато можно оформить титульную страховку, которая как раз предусмотрена на случай банкротства продавца. Давайте детальнее разберемся, что это за вид страхования, кому он нужен и как защититься от непредвиденных проблем.

Какие сделки оспариваются при банкротстве физического лица?

Что такое страхование титула

Когда человек получает документы о праве собственности на купленную недвижимость, то успокаивается и считает, что имущество принадлежит ему, и иначе быть не может. Но в некоторых случаях происходят неприятные неожиданности. Даже если тщательно проверять документы перед покупкой, нельзя исключить банкротство продавца. Учитывая высокую стоимость недвижимости, именно эти объекты попадают под пристальное внимание участников процедуры. Оспорить договор купли-продажи вправе:

 банкрот или кредиторы;

 финансовый управляющий;

 органы власти, представляющие интересы несовершеннолетних детей;

 третьи лица, пострадавшие от потери имущества.

Здесь мы подходим к понятию титула, которое означает право собственности. Соответственно, титульное страхование — это защита права собственности от утраты в разных ситуациях, в том числе при банкротстве продавца. Если покупатель позаботился о заключении договора со страховой компанией, то получит компенсацию, если продавца объявят неплатежеспособным, а сделку признают недействительной.

Отличия титульного страхования от других видов страхования 

Посмотрим, чем отличается титульное страхование от других страховок:

 Страхование квартиры, которое требует банк для получения ипотечного кредита, подразумевает защиту недвижимости от порчи. «Наполнение» страховки может быть разным и включать компенсацию убытков при чрезвычайных ситуациях, пожарах, наводнениях. В зависимости от условий договора, страховая возместит потери от порчи мебели, ремонта, бытовой техники в пределах страховой суммы. Здесь речь идет исключительно об имущественных рисках.

 Страхование гражданской ответственности защищает от выплаты компенсации соседям, если ущерб нанесен самим владельцем квартиры. К примеру, если он случайно затопит жилье этажом ниже, то полис покроет расходы на восстановление чужой недвижимости. 

 Страхование ипотеки — банковская услуга, которая служит финансовой поддержкой на случай болезни или смерти заемщика. Если человек лишается заработка или получает инвалидность, то больше не в состоянии платить ипотечные взносы. При наличии страховки долг покроет страховая компания.

 Титульное страхование защищает от потери права собственности на недвижимость. Может пригодиться в разных ситуациях. К примеру, гражданин приобрел квартиру в ипотеку и оформил титульное страхование. Через некоторое время в суд подал супруг продавца: выяснилось, что он не давал согласия. Если суд признает договор недействительным, покупатель лишится права собственности. Продавца обяжут вернуть деньги, но в какой срок он это сделает — большой вопрос. А при наличии титульного страхования потери покупателю или банку компенсирует страховщик. 

Страховать титул можно добровольно в дополнение к другим видам страхования. Обычно этого не требуют даже банки при оформлении ипотеки. Но задуматься о такой защите стоит, ведь банкротство продавца или иные поводы оспорить право собственности никогда нельзя исключить.

От чего защищает

Важно знать, что титульная страховка защищает не от любого риска. Конкретный перечень страховая компания фиксирует в договоре, который может включать:

 потерю права собственности по разным основаниям, включая банкротство и объявление сделки недействительной;

 продажу недееспособным продавцом;

 запрет на распоряжение имуществом в ходе банкротства или исполнительного производства;

 несогласие супруга на отчуждение имущества;

 ненадлежащее оформление сделки, отсутствие обязательных документов;

 совершение сделки под влиянием угрозы, шантажа.

При наступлении страхового случая страховщик выплатит деньги покупателю недвижимости или иному выгодоприобретателю. 

Отметим, что страхование действует только в отношении ситуаций, уже имеющих место во время совершения сделки. Если основания для признания договора недействительным возникли после регистрации в Росреестре, то к покупателю они уже не имеют никакого отношения.

Зачем нужно страхование от банкротства

Покупка квартиры или дома — серьезное событие, часто оно происходит один раз в жизни. И остаться по стечению обстоятельств ни с чем — настоящая трагедия. Чтобы этого не произошло, стоит принять все возможные меры предосторожности, в том числе застраховать титул.

Подчеркнем, что конкретного страхования от банкротства продавца не существует. Титульное страхование защищает только право собственности покупателя, а факт банкротства продавца не станет страховым случаем без признания недействительным договора купли-продажи. При аннулировании сделки в банкротстве наступают последствия:

 собственность возвращается продавцу, признанному банкротом. Финансовый управляющий включает недвижимость в конкурсную массу и продает на торгах, чтобы передать средства кредиторам, заявившим требования в реестр;

 покупатель в теории получает свои деньги обратно, но, учитывая неплатежеспособность продавца, с этим могут возникнуть проблемы;

 если оформлено страхование титула, то пострадавшему достанется разница между стоимостью утраченного имущества и суммой, которую получил от продавца;

 если полиса нет, то единственным вариантом остается судебная тяжба. Суд признает требования обманутого покупателя законными и выдаст исполнительный документ. Его следует передать в ФССП и инициировать исполнительное производство, в рамках которого пристав будет взыскивать средства всеми доступными методами. Процесс истребования долга может занять годы, поэтому страхование все же более рационально. 

Торги по банкротству, как происходит продажа имущества банкротов

Мнение эксперта

Титульное страхование особенно полезно при покупке «проблемной» недвижимости: наследственной, приобретенной по доверенности или у продавца с признаками долговой нагрузки. В случае его дальнейшего банкротства страховка не спасет сам объект, но обеспечит покупателю финансовую компенсацию, если право собственности будет утрачено.

Дмитрий Токарев

Адвокат, учредитель компании НЦБ
20 лет адвокатской практики
Спикер РБК, Lenta.ru, КП, Известия и др. изданий

Задать вопрос эксперту

Написать эксперту в Телеграм

Правила страхования

Чтобы получить компенсацию по страхованию титула, необходимо подтвердить право судебным актом. Только этот документ служит доказательством признания сделки недействительной. Если говорить о банкротстве, то стоит застраховать:

• участок земли;

• строящийся объект;

• готовую недвижимость на первичном или вторичном рынке;

• нежилые здания.

Каждый страховщик самостоятельно определяет перечень недвижимости, которую отказывается страховать. Это может быть аварийный жилой фонд или самовольная постройка. 

Если объект подходит под требования страховой компании, можно приступать к заключению договора. В документе указывают:

1. Общий срок действия, обычно 1-5 лет;

2. Базовый тариф, который может корректироваться после проведения экспертизы.

3. Правила расчета страховой суммы, например, по рыночной стоимости или иным методом.

4. Порядок выплаты компенсации: после полной или частичной потери права собственности. 

Отметим, что максимальный срок аннулирования сделок в банкротстве составляет 3 года. Это оптимальный период титульного страхования.

Для проведения экспертизы, определения окончательной суммы тарифа и итоговой компенсации страховщику необходимо предоставить:

 договор купли-продажи с документом об оплате;

 ипотечный договор с банком;

 выписку из ЕГРН;

 паспорта сторон;

 кадастровый или техплан;

 иные документы, касающиеся сделки.

По результатам экспертизы страховая применит повышающий или понижающий коэффициент.

Чтобы в дальнейшем претендовать на компенсацию, покупатель недвижимости должен:

 оплатить страховой тариф;

 в установленный договором срок сообщить компании о наступлении страхового случая;

 направить в страховую судебный акт — доказательство аннулирования договора и потери права собственности;

 дождаться ответа компании. Если он будет отрицательным, следует подать иск в суд, чтобы реализовать свои права.

Страховые компании охотно заключают договоры, но компенсации выплачивают со скрипом. Стоит тщательно проверять условия контракта, а при наступлении страхового случая консультироваться с юристом, который поможет подготовить документы и истребовать страховую выплату.

Как защититься от рисков

На 100% предсказать банкротство продавца невозможно. И все же есть признаки, которые должны вызывать подозрение. 

Неплатежеспособность не формируется одномоментно, это длительный процесс — при наличии юридических знаний можно определить опасные действия продавца. 

Стандартно владелец недвижимости предъявляет паспорт, документы на дом или квартиру, оплаченные квитанции на коммунальные услуги. Многим кажется, что этого достаточно. Но мы рекомендуем запросить дополнительные сведения:

1. Кредитную историю (КИ). Запрос займет пару минут, его можно сделать на месте. Сначала узнать, где хранится КИ через Госуслуги, а затем запросить кредитную историю в каждом Бюро. Один раз в год услуга предоставляется бесплатно. В КИ видны текущие обязательства продавца, в том числе просрочки платежей. Легко сделать вывод о его исполнительности и рисках скорого банкротства. Если в течение года человек систематически не платит по кредитам, вероятно, он готовится списать долги.

2. Выписку из ЕГРН. Эту бумагу покупателю стоит заказать самостоятельно. Информация о частоте смены владельцев недвижимости общедоступна, документ на любой объект можно запросить в МФЦ или через Госуслуги. Если собственники меняются несколько раз в течение года, необходимо задуматься о безопасности сделки.

3. Наличие открытых исполнительных производств на владельца недвижимости. Этот момент проверяется на сайте ФССП. Непосильные финансовые обязательства заканчиваются делом у судебного пристава, и это один из признаков финансовой несостоятельности.

Когда обновляется кредитная история?

Помимо анализа дополнительных бумаг, рекомендуем сделать еще несколько важных дел: 

 На сайтах близлежащих судов узнать, не участвует ли сторона договора в тяжбах в качестве ответчика. Особенно интересны имущественные споры. Это открытая информация, которую система выдаст по фамилии лица. 

 Проверить условия договора купли-продажи. Продавец должен гарантировать, что имущество не продано, не передано в дар, не находится в аренде или под арестом, не обременено. Желательно указать и отсутствие открытого дела о банкротстве, а также планов по списанию долгов. 

 Застраховать титул на срок не менее 3 лет, чтобы одним из оснований потери права собственности было указано банкротство продавца.

Это меры предосторожности нельзя назвать лишней суетой. Они необходимы для защиты собственных средств и интересов. Лучше один раз потратить время на проверку добросовестности продавца, чем остаться без жилья и годами пытаться вернуть деньги. 

Что касается условий договора, важно обратить внимание на наличие признаков незаконности. В банкротстве аннулируют сделку, если:

 она совершена менее, чем за 3 года до процедуры;

 цена объекта ниже рыночной;

 в момент продажи у продавца уже имелись незакрытые обязательства;

 право собственности переходит к близкому родственнику.

Обнаружив такие обстоятельства, финансовый управляющий заподозрит мнимость сделки и потребует в суде отмены с возвратом имущества в конкурсную массу. Чтобы этого не допустить, выходите на сделку с сопровождением опытного юриста, который проанализирует ситуацию и при необходимости порекомендует подобрать другую недвижимость для покупки.